令和8年1月15日　提出 流山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -7 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　亮   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市野々下５丁目９８３番３９ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 豊四季 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 豊四季駅南東方 880m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市及び周辺市内の最寄り駅から徒歩圏にある住宅地域である。需要者の中心は、流山市及び周辺市 内居住の地縁的選好性を有するサラリーマン等の一次取得者である。区画が整然とし住環境が良好であることから、安 定した住宅需要が期待できる。新築建売住宅は３，５００万円～４，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性よりも居住の快適性を重視したエリアであり、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であるた め、収益還元法の適用は断念した。また、標準地は既成市街地内に所在し、再調達原価を求めるのが困難であるため、 原価法の適用も断念した。比準価格は、実際の取引事例に基づいて求められたもので市場を反映した価格である。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [113.6] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [104.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は底堅いが、エネルギーや食料品価 格の上昇、人手不足、円安の進行、金利上昇 リスク、日本や海外の政策動向等に注意する 必要がある。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 である。地価水準に影響を及ぼすような地域 要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.3 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.4 ％  ％