令和8年1月15日　提出 流山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市平和台２丁目５番１６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅を中心とした、居住環境が概ね良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後 も現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び隣接市域に所在する住宅地域で、ＴＸ線及び流鉄流山線沿線に強い代替性を有する。需要者の 中心は市内及び周辺地域からの一次取得者が中心で、隣接都県へ通勤するサラリーマン世帯が多いが地縁による需要も ある。区画整理地を中心とした地価高騰の波及を受け、地価上昇が継続している。土地は標準地と同規模で総額４５０ ０万円前後、新築戸建住宅は概ね４０００万円台後半～５０００万円台が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、標準地の規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困 難だったため、収益価格の適用は断念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準 価格のみであるが、信頼性の高い多数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認めら れる。以上により、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　流山 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善で景気は緩やかに回復 しているが、米国の通商政策の影響や物価上 昇の継続など下振れリスクに留意が必要であ る。 居住環境、利便性共に良好な住宅地域である 。地価に影響を与える地域要因の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.7 ％ +7.4 ％