令和8年1月15日　提出 流山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　篤   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市西平井字谷新田４７６番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.1 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市内のつくばエクスプレス線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は、市内及び近隣市 内に居住し都心へ通勤する一次取得者が中心であるが、県外からの転入者もみられる。流山セントラルパーク駅からや や距離のある住宅地域であるが人気エリアで需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地３，０００万円～４，００ ０万円程度、新築戸建住宅４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃 料水準が形成されていない。主たる需要者は、自己居住目的とし居住の快適性を主眼に置いている。以上より、収益還 元法の適用はせず、市場取引の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [114.2] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [105.0] 100 215,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策の影響や物価上昇の継続が個 人消費に及ぼす影響などが、景気を下押しす るリスクとなっている。 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とし た住宅地域の住宅地域である。特筆すべき地 域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.8 ％  ％