令和8年1月15日　提出 市原 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.

鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸１０３番 ②地積 　(㎡) 2,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫、事務所兼作業 場 Ｓ4 事務所、倉庫等が混 在する流通業務地域 北西8m市道 水道 姉ケ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   150 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.9 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     2,386 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫・営業所が混在する工業地域で、当面は現状の利用が維持されるものと予測する。流通業務施設 の需要は堅調で、地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中小工場・倉庫地域等を中心に、市原市から木更津市の臨海工業地域を含む。需要者は地元企業及び中小 規模の工場事業者が中心で、県内外の企業からも需要が存在する。熟成度の高い中小工場地域で、倉庫及び営業所等の 需要は多い。供給が少ないこともあり、取引も少ない状況に変化している。画地規模等により取引価格は個別に形成さ れる傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での工場、倉庫、流通業務関連施設等を中心とする工業地域であり、賃貸市場は形成されていないため、 収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場 の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。従って、比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [112.0] 100 100 [102.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 50,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米国の通商政策による影響がみられる ものの、緩やかに回復しているが、金融資本 市場の変動等の影響に引き続き注意する必要 がある。 姉ケ崎駅及び五井駅に近接する中小規模の工 場・倉庫地等は、需要及び取引ともに堅調な 状況が続いている。 特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.2 ％  ％