令和8年1月15日　提出 市原 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-4 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.

鑑定評価額 318,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井南海岸５０番１外 ②地積 　(㎡) 11,507   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 南西16m市道 水道 五井 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   420 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 164.6 ｍ、奥行　約　　  68.7 ｍ、規模　　    11,507 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 南西１６ｍ市道 交通 施設 五井駅北西方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場等が建ち並ぶ工業地域で、当面は現状の利用が維持されるものと予測する。需要は比較的堅調で、地 価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市の臨海工業地帯の圏域を中心に、千葉県内の工業地域。需要者は大規模画地については製造業並び に倉庫業の大企業、中小規模の画地については県内を中心とする製造業等の中小法人が中心である。工場や物流施設用 地を中心とした需要は底堅く、取引は少ないものの地価水準は上昇傾向にある。価格水準は、画地規模等により取引価 格は個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での工場等が標準的であり、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格 は多数の取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、売手 ・買手双方にとっての意思決定の基準となる価格である。従って、比準価格を採用し、周辺の地価動向にも留意のうえ 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は米国の通商政策による影響がみられる ものの、緩やかに回復しているが、金融資本 市場の変動等の影響に引き続き注意する必要 がある。 大規模工場等を中心とした臨海部の工業地域 である。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向 で推移している。 特段の個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.8 ％  ％