令和8年1月15日　提出 市原 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -53 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市海士有木字司馬農１６７７番７外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北4.5m未舗装私道 水道 海士有木 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ未舗装私道 交通 施設 海士有木駅南方 540m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域で県道背後に戸建住宅等が見られる地域である。駅徒歩圏に存するが人口減少下、小湊鐵 道は本数少なく、通勤通学利便性に劣るため需要は伸び悩み、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内の小湊鐵道沿線の一般住宅地域で、上総村上駅～上総牛久駅勢圏が中心である。需要者は自己居 住目的の地元関係者が主で、圏外需要は少なく、地縁的選好性及び親族間取引が多い。標準地周辺の三和地区は人口減 少が継続し宅地需要は弱く、運行本数の少ないローカル線で通勤通学利便性にも劣るため取引は限定的で、地価は弱含 みで推移している。中心価格帯は１５０㎡の土地で３５０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台中盤である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内における自己使用目的の戸建住宅地域に存する。地域の標準的な画地条件及び行政上の 規制等を踏まえると、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は試算しない。主に居住の快適性が重視され 、需要者は取引相場を参考に意思決定を行う。本件では類似地域で信頼性の高い取引事例を収集できたことから、現実 の市場性を適切に反映する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 51.7] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小湊鐵道沿線は中心市街地への接近性及び交 通利便性が劣後し、需要者の選好は弱く住宅 地需要の回復は限定的で、地価は下落基調が 続いている。 郊外の市街化調整区域は人口減少で需要が低 迷している。駅徒歩圏もローカル線で本数が 少なく通勤通学利便性に劣り、地価は弱含み が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％