令和8年1月15日　提出 市原 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -37 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市有秋台東２丁目９番４ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  16.9 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地からやや郊外に位置する住宅団地として今後もその現状を維持するものと見込まれる。地価水準は現状で は概ね安定しており今後もやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線各駅を駅勢圏とする住宅地域。需要者は市原市内在住の一次取得者が中心であるが 、県内他市町村や県外からの転入者も見られる。住環境の良好な住宅地域のため相応の需要はあるが、新築住宅はほと んどなく中古住宅の取引が中心である。土地は１８０㎡程度で６００万円～６５０万円程度、新築の戸建て物件はほと んど見られないが２１００万円前後が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性は見込めず、また 画地規模が小さく共同住宅等の想定が困難であるため収益還元法は非適用とした。居住の快適性を重視して価格決定が 行われる傾向にあり、自己使用による土地需要が中心と想定されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代 表標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [105.1] 100 100 [101.0] 100 [165.5] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行、空家の増加等、不 動産を取り巻く環境を背景に、需要は市街地 周辺に集中し、郊外の利便性に劣る地域は弱 含んでいる。 市中心部から遠隔であり利便性に劣るため需 要の伸びは少ないものの、市街地価格上昇の 影響を受け地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％