鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
市原 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -31

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　小林　隆司

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市若宮１丁目４番１１				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	八幡宿 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 234 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
ｍ市道

交通

施設

八幡宿駅南東方

1.9km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模住宅団地内の住環境の良好な住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。八幡市街
地内の物件不足や価格上昇の影響で需要の増加が続いているため、今後も地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち八幡宿駅及び五井駅圏域の住宅地域で、特に大規模開発により造成された住宅団地
地域と強い代替競争関係を有する。需要者は市原市内在住の一次取得者が中心で、県内他市町村や県外からの転入者も
見られる。近年、需要の増加から中古物件のほか、古家解体後の更地や新築建売住宅の取引も行われている。土地は２
３０㎡程度で１，５００万円程度、半分に分割した土地の新築の戸建物件は２，８００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパートが所在するため賃貸共同住宅を想定し収益価格を試算したが、当該地域は居住の快適性が重視される
戸建住宅地域であることから、市場においては賃貸用不動産における投資目的での取引ではなく、自己使用目的での取
引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、収益価格は参考
に留め、代表標準地から検討した価格も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,300 円／㎡

[107.7]
100

100
[101.0]

100
[118.3]

[104.0]
100

65,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰及び金利の上昇等の先行き不安
要素があるものの、市内の住宅地需要は市街
地及びその周辺部を中心に堅調な状況にある
。

住環境の良好な住宅地域で、八幡市街地内の
物件不足等による需要の拡大の影響から、古
家解体後の更地や新築分譲住宅の販売が増え
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０８５８１８ -265	市原市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２６１０８５８１８ -3	市原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、北東5m、角地		１低専 (60,100)
c	２６１０８５８１８ -2	市原市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、北東4m、角地		１低専 (60,100)
d	２６１０８５８１８ -208	市原市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２６１０８５８１８ -1	市原市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,260	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	63,158	100 [ 104.0]	60,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	63,200
b	(　 ) 67,620	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	65,978	100 [ 100.0]	65,978		68,600
c	(　 ) 28,974	100 [ 60.0]	[ 104.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	65,324	100 [ 101.0]	64,677		67,300
d	(　 ) 63,565	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	66,342	100 [ 102.0]	65,041		67,600
e	(　 ) 40,876	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	63,802	100 [ 102.0]	62,551		65,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,700 円／㎡]

市原 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模造成開発による宅地であるが、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,562,689	474,173	2,088,516	1,764,850	323,666	（　0.9692） 313,697	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,401,980 円　　　　（　 27,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.08	Ｗ2	146.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	234 ㎡	15.7 m x 14.9 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３７㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	73.08	100.0	73.08	1,505	109,985	1.0	109,985
							1.0	109,985
2～	共同住宅	73.08	100.0	73.08	1,550	113,274	1.0	113,274
							1.0	113,274
～

～

～

計		146.16	100.0	146.16		223,259		223,259
								223,259

⑨年額支払賃料	223,259 円　×　12ヶ月　＝　 2,679,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,679,108 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,366 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,456,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,259 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,259 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,562,689 円　　　　（　 10,952 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,373 円	2,679,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,173 円　（　　　　　　 2,026 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 146.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,764,850 円（　　　　　 7,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,562,689 円
②総費用	474,173 円
③純収益　①－②	2,088,516 円
④建物等に帰属する純収益	1,764,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	323,666 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,341 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,401,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市原 -31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市原市若宮一丁目４番１１	0408000538723-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
市原 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -31

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　木村　ゆり

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

65,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市若宮１丁目４番１１				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	八幡宿 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 234 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

八幡宿駅南東方

1.9km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの区画整然とした住宅地域であり、地域要因の変化は認められない。当面は現状の土地利用状況を維持
し、市内の旺盛な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線沿線で区画整然とした住宅地域である。需要者は市内及び隣接市町村の一次取得者
が中心である。市内の住環境や交通利便性の良好な住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。近隣地域周辺は交
通接近性は劣るものの、住環境が良好な熟成した住宅地域であり、需要は底堅い。需要の中心は、２３０㎡程度の土地
で１，５００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺ではアパートも見られるため、賃貸用共同住宅を想定して収益価格を試算したが、投資目的の需要が少な
いため収益価格の説得力は劣る。当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるため、近隣の取引価格の水準を指
標として意思決定されることが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、実証的な比準価
格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 -34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,300 円／㎡

[107.7]
100

100
[101.0]

100
[119.4]

[104.0]
100

65,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市原市の人口は減少傾向であるが、市内の住
環境の良好な宅地の需要は旺盛であり、郊外
にも波及効果が見られる。

熟成した住宅地域であり、土地利用状況に特
段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０８５８１８ -1	市原市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２６１０８５８１８ -265	市原市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２６１０８９３６０ -307	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	２６１０８９３６０ -312	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東4m、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,876	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 65.0]	100 [ 103.0]	63,802	100 [ 102.0]	62,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	65,100
b	(　 ) 62,260	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	63,158	100 [ 99.0]	63,796		66,300
c	(　 ) 67,809	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	69,439	100 [ 110.3]	62,955		65,500
d	(　 ) 69,808	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	69,611	100 [ 111.1]	62,656		65,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,600 円／㎡]

市原 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,612,184	475,726	2,136,458	1,764,850	371,608	（　0.9692） 360,162	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,350,245 円　　　　（　 31,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.08	Ｗ2	146.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	234 ㎡	15.7 m x 14.9 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３７平米程度の住戸を各階２戸、計４戸と想定。各部屋に駐車場１台分を含む賃料を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	73.08	100.0	73.08	1,534	112,105	1.0	112,105
							1.0	112,105
2～ 2	共同住宅	73.08	100.0	73.08	1,580	115,466	1.0	115,466
							1.0	115,466
～

～

～

計		146.16	100.0	146.16		227,571		227,571
								227,571

⑨年額支払賃料	227,571 円　×　12ヶ月　＝　 2,730,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,730,852 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,661 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,504,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,571 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,571 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,906 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,612,184 円　　　　（　 11,163 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,534 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,926 円	2,730,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,700 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,726 円　（　　　　　　 2,033 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 146.16 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,764,850 円（　　　　　 7,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,612,184 円
②総費用	475,726 円
③純収益　①－②	2,136,458 円
④建物等に帰属する純収益	1,764,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	371,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,350,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市原 -31　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市原市若宮一丁目４番１１	0408000538723-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考