令和8年1月15日　提出 市原 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -22 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市市原字日ノ宮１７７番１６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする国道背後の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八幡宿駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの熟成した住宅地域であり、地域要因の変化は認められない。駅から徒歩圏外であり、起伏がある地形 のため需要は周辺の住宅団地よりも弱く、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線、京成電鉄千原線沿線の住宅地域であり、特に駅から徒歩圏外の割安感のある住宅 地域との代替競争関係が強い。需要者は市内及び隣接市町村の一次取得者が中心である。市内の住環境や利便性の良好 な住宅地の需要は旺盛であるが、近隣地域周辺は入り組んだ起伏の多い地形で交通接近条件も劣るため、需要は弱含み 。需要の中心は、１８５㎡程度の土地で８００万円程度、新築一戸建ては２，０００万円台後半程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠く賃貸需要が少ない住宅地域で、標準地の画地条件を考慮すると市場性を有する収益物件の想定が困難な ため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、近隣の取引価格の水準を指標として 意思決定されることが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反映する実 証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [107.7] 100 100 [101.0] 100 [182.3] [102.0] 100 41,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市の人口は減少傾向であるが、市内の住 環境の良好な宅地の需要は旺盛であり、郊外 にも波及効果が見られる。 熟成した住宅地域であり、土地利用状況に特 段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％