令和8年1月16日　提出 市原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅敏   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市辰巳台東２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の多い区 画整然とした住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南東方 5.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からインフラが整備された区画整然とした住宅地域で、特段の地域要因の変化は認められず、当面は現状を 維持するものと予測する。最寄り駅至近の宅地需要を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市及び近隣市のＪＲ内房線沿線を最寄り駅とする区画整然とした住宅地域である。需要者は市内及び 近隣市の第一次取得者層が中心である。市内の交通利便性や住環境の良好な住宅地の需要は旺盛で、その影響を受け地 価は上昇傾向にある。近隣地域は交通利便性は劣るが、住環境が良好な閑静な住宅地域で、需要は底堅い。需要の中心 は、土地は１７５㎡程度で１，３００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台半ばが取引の中心と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の間口及び規模を考慮すると駐車場を備えた標準的な賃貸住宅の想定は困難で、最寄り駅から遠く賃貸需要 が乏しく収益価格の試算は割愛した。居住の快適性を重視する住宅地域で、市場参加者は近隣の取引価格の水準を指標 として意思決定することが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反映す る実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [107.7] 100 100 [101.0] 100 [107.8] [103.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ内房線沿線の最寄り駅に近い宅地需要は 、人気が高く堅調。郊外においては生活利便 性の高い地域の宅地需要は堅調だが、それ以 外は軟調である。 最寄り駅からは遠いが、街路や区画が整然と した住宅地域で、地域要因に格別の変動はな い。宅地需要は堅調であり、地価は強含み傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％