令和8年1月16日　提出 市原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅敏   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市平田字貝塚３番３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる既成住宅 地域 西4.5m市道 水道 五井 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 五井駅南西方 960m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏内に位置する旧来からの住宅地域で、特段の地域要因の変動はないと予測する。市原市及び 近隣市のＪＲ内房線沿線で鉄道駅から徒歩圏内の宅地需要は旺盛で希少性があり、地価は強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線を中心とした市原市及び近隣市を含む範囲の住宅地域で、特に五井駅徒歩圏内の住宅地域 と代替競争関係が強い。需要者の中心は同一需給圏内の地元住民やサラリ－マンなどの第一次取得者層が中心で、圏外 からの転入も一部見られる。主に中規模一般住宅等が多く見られる街路や区画がやや雑然とした住宅地域である。中心 となる価格帯は、土地は２００㎡程度で１，１００万円程度、新築戸建住宅は２千万円台後半の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、最寄り駅徒歩圏の居住の快適性を重視する住宅地域で、駅近郊にアパート等も見られるが、自己使用目的で の取引が支配的で、街路条件や敷地規模から収益物件の想定には適さないため収益還元法の適用は割愛した。一方、同 一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した価格である比準価格は、取引市場の動向を反映し実証的である。よって 取引に伴う市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [105.8] 100 100 [101.0] 100 [198.0] [102.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ内房線沿線の最寄り駅に近い宅地需要は 、人気が高く堅調。郊外においては生活利便 性の高い地域の宅地需要は堅調だが、それ以 外は軟調である。 最寄り駅から徒歩圏内の街路や区画が雑然と した住宅地域で、地域要因に格別の変動はな い。宅地需要は堅調であり、地価は強含み傾 向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％