令和8年1月15日　提出 勝浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝浦 5-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝浦市墨名字加ケノ下７１９番１４ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ4 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南8m国道 水道 勝浦 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       117 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ国道 交通 施設 勝浦駅南方 450m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの既存の商業地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状維持と予測する。宅地需要が限定的で、地価 は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、勝浦市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、地元の個人事業者である。 需要者が限定されており、商況も芳しくないことから、地価は弱含みで推移している。取引が散発的な地域で、また画 地規模等により取引総額が大きく異なるため、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産取引により試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、本件では規範性の 高い事例を適切に補正し得た。収益価格については、賃貸事業を前提とした土地取引が現実的ではないため、試算しな かった。したがって、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴨川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝浦市内の商業地は、少子高齢化等による構 造的な需要減少が継続しており、需給関係は 依然弱含んでいる。 小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地 域要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　  +6.9 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％