別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 9-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.
鑑定評価額 999,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市青田新田飛地字元割２２０番１
 ②地積
　(㎡)		 5,944  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫が建ち並ぶ工業地
域		 南西10.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,944 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 柏の葉キャンパス駅北
西方
2.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 柏ＩＣ、国道１６号に近接する工業地域であり、周辺の土地区画整理事業の進捗に伴い集積度も増している。物
流施設需要を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスが良好な内陸型工業地域一帯である。需要者とし
ては、自用の工場等を求める事業法人、物流施設の取得、開発等を目的とした不動産業者、投資ファンド等が混在し、
特に物流施設適地は高値となる傾向にある。外環自動車道が湾岸地域へ直接アクセス可能となり、さらに交通利便性が
向上した。地価水準としては、１㎡あたり１５万円～２０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における大規模地は物流施設用地としての需要が見込めることから収益還元法も適用した。但し、賃貸用物
流施設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件
収益価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 74.6]		 [100.0]
100		 168,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地は堅調な投資需要を背景に、多
少緩やかになりつつも上昇傾向が継続してい
る。中小工場用地も概ね堅調に推移している
。

柏ＩＣ、国道１６号に近接し、工場や倉庫が
建ち並ぶ工業地域。周辺では土地区画整理事
業が進捗している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　 -20.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０９０８２
-27		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２６１０５
０７８９３
-1003		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２６１０５
０７８９３
-1023		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m区画
街路、
中間画地
工業

(60,200)
d ２６１０５
０７８９３
-1038		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区画街
路、南8m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
e ２６１０５
０７８９３
-1117		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,710  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
174,615 		 100
[  95.0]
183,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
97,425  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
105,316 		 100
[  61.8]
170,414 
170,000 
c (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 177.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
188,140 		 100
[ 103.4]
181,954 
182,000 
d (　           ) 
118,174  		 100
[ 100.0]		 [ 133.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
154,437 		 100
[  90.3]
171,027 
171,000 
e (　           ) 
102,847  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
111,075 		 100
[  62.8]
176,871 
177,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



柏 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

148,967,480 
34,149,873 
114,817,607 
87,725,000 
27,092,607 		 （　0.9526）
25,808,417 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    586,554,932 円　　　　（　     98,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,452.00 Ｓ3 10,128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   5,944 ㎡     75.0 m x   80.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各階毎の一括賃貸を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
3,224.00 
100.0 
3,224.00 
1,287 
4,149,288 		 3.0  12,447,864 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
3,452.00 
100.0 
3,452.00 
1,287 
4,442,724 		 3.0  13,328,172 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
3,452.00 
100.0 
3,452.00 
1,287 
4,442,724 		 3.0  13,328,172 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,128.00 
100.0 
10,128.00 

13,034,736 		 39,104,208 
0 
⑨年額支払賃料     13,034,736 円　×　12ヶ月　＝　     156,416,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  10,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       156,416,832 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,820,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 148,595,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,104,208 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         371,490 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     148,967,480 円　　　　（　        25,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,287 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,350,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,256,673 円  　　　      156,416,832　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,318,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,325,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,450,000 円  　　　　  1,450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,149,873 円　（　　　　　　         5,745 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　  10,128.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,725,000 円  
（　　　　　        14,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 148,967,480 円      
②総費用 34,149,873 円      
③純収益　①－② 114,817,607 円      
④建物等に帰属する純収益 87,725,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,092,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,808,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    586,554,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市青田新田飛地字元割２２０番１
 0424000000013-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 9-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.
鑑定評価額 999,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市青田新田飛地字元割２２０番１
 ②地積
　(㎡)		 5,944  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 倉庫

Ｓ2		 中小規模の工場、倉
庫が建ち並ぶ工業地
域		 南西10.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,944 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 柏の葉キャンパス駅北
西方
2.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 柏ＩＣに近接し、工場や倉庫が集積する工業地域である。立地条件の優位性から物流施設用地として高い選好性
を有し、活発な物流施設用地の取引動向を背景に地価は上昇を示している。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市域に位置する、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスに優れた工業地域
である。主な需要者としては、製造業や倉庫業を営む事業法人、物流施設の開発を目的とする不動産会社、投資法人等
が挙げられる。倉庫用地に対する需要は継続的に高水準で推移している一方、供給が限定的であるため、稀少性から価
格は上昇傾向である。中心価格帯は、概ね㎡あたり１６万円～１７万円程度に形成されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法の適用では、同一需給圏内の取引事例を収集し、市場の実態を反映した取引事例を基に比準価格を試算
し、規範性は高い。一方、収益価格は収益性を反映して試算した価格であり、柏ＩＣ近接の利便性から賃貸需要が見込
まれるものの、想定要素を多く含むことからやや説得力は劣る。本件では市場性を反映する比準価格を標準とし、収益
価格は比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 56.0]		 [100.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。物価上昇、米
国の通商政策、金融資本市場の変動等の影響
に十分注意する必要がある。


柏ＩＣ及び国道１６号に近接し、工場・倉庫
等が集積する工業地域である。周辺では土地
区画整理事業が進行中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　 -37.5
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７８９３
-1001		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
南東12.1m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
b ２６１０５
０７８９３
-1033		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西6m、角地
工専

(70,200)
c ２６１０５
０９０８２
-27		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d ２６１０５
０７８９３
-39		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.5m市
道、北西8m、
角地
準工
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,091  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
152,436 		 100
[  88.6]
172,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
138,842  		 100
[ 100.0]		 [ 121.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
165,113 		 100
[ 101.5]
162,673 
163,000 
c (　           ) 
168,710  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
174,615 		 100
[ 103.2]
169,201 
169,000 
d (　           ) 
138,351  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
144,652 		 100
[  86.1]
168,005 
168,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



柏 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地で、再調達原価の把握が困難であるため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

148,620,237 
34,000,289 
114,619,948 
87,120,000 
27,499,948 		 （　0.9526）
26,196,450 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    595,373,864 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,452.00 Ｓ3 10,128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   5,944 ㎡     75.0 m x   80.0 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建の物流倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各階毎の一括賃貸を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
3,224.00 
100.0 
3,224.00 
1,284 
4,139,616 		 3.0  12,418,848 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
3,452.00 
100.0 
3,452.00 
1,284 
4,432,368 		 3.0  13,297,104 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
3,452.00 
100.0 
3,452.00 
1,284 
4,432,368 		 3.0  13,297,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,128.00 
100.0 
10,128.00 

13,004,352 		 39,013,056 
0 
⑨年額支払賃料     13,004,352 円　×　12ヶ月　＝　     156,052,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  10,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       156,052,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,802,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 148,249,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        39,013,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         370,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     148,620,237 円　　　　（　        25,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,287 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,284 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,320,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,242,089 円  　　　      156,052,224　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,318,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,240,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,440,000 円  　　　　  1,440,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      34,000,289 円　（　　　　　　         5,720 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,440,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　  10,128.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,120,000 円  
（　　　　　        14,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 148,620,237 円      
②総費用 34,000,289 円      
③純収益　①－② 114,619,948 円      
④建物等に帰属する純収益 87,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,499,948 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,196,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    595,373,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市青田新田飛地字元割２２０番１
 0424000000013-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考