別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-12 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 546,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏２丁目２４番４
｢柏２－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の店舗兼事務
所ビルの建ち並ぶ商
業地域		 南東14m市道 水道、ガス、下水 柏

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付き事務所ビルが連担する熟成した商業地域。繁華性に変動はないものの、物価高、賃料水準の上昇の影響
を受け地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    592,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    499,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市内及び周辺市域の商業地域一帯と判断した。特に代替性が認められるのはＪＲ常磐線沿線を中心に
形成された商業地域一帯である。標準地周辺は古くから熟成された商業地域で「柏」駅近接ではないものの繁華性は高
い事から需要は底堅い。需要者の中心は、地元企業や投資家等が中心である。柏駅周辺の商業地の取引は非常に少なく
価格水準の把握には難があるが、土地で凡そ５０万／㎡～６０万／㎡程度で推移しているものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格
は収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有する。本件
での典型的な需要者は地元企業や投資家層が中心である事から収益価格は一定の信頼性を有する。従って典型的需要者
の視点に立ち比準価格と収益価格を相互に関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    776,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[104.9]		 100
[144.2]		 [100.0]
100		 545,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    521,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 再開発やインバウンド需要、店舗需要の回復
、物価上昇も起因し賃料水準は上昇し地価水
準を押し上げている。


店舗付き事務所ビルが集積する商業地域。地
域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1008		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西20m県道、
北西6m、角地
１住居

(70,200)
b ２６１０５
０７２０８
-1048		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.2m市道、
西2.4m、
二方路
近商

(90,200)
c ２６１０５
０７２０８
-1049		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
北東6.7m、
南東3.1m、
三方路
商業

(85,300)
d ２６１０５
０９３１４
-52		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
西6m、角地
近商

(100,200)
e ２６１０５
０７２０８
-1067		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
南西6m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
428,346  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
445,888 		 100
[  78.6]
567,288 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
567,000 
b (　           ) 
414,554  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.8]
512,958 		 100
[  77.0]
666,179 
666,000 
c (　           ) 
447,309  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.9]
533,203 		 100
[  90.3]
590,480 
590,000 
d (　           ) 
418,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
470,194 		 100
[  83.4]
563,782 
564,000 
e (　           ) 
456,229  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
461,009 		 100
[  80.3]
574,108 
574,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    592,000 円／㎡]  



柏 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,244,020 
8,899,165 
23,344,855 
18,083,700 
5,261,155 		 （　0.9553）
5,025,981 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    119,666,214 円　　　　（　    499,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 181.80 ＲＣ5 909.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   240 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所を想定。 ⑦有効率　  91.1 ％
の理由		 共用部分を考慮した為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
181.80 
91.1 
165.60 
3,732 
618,019 		 6.0  3,708,114 
1.0  618,019 

 2～ 5		 事務所
181.80 
91.1 
165.60 
2,871 
475,438 		 3.0  1,426,314 
1.0  475,438 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
909.00 
91.1 
828.00 

2,519,771 		 9,413,370 
2,519,771 
⑨年額支払賃料      2,519,771 円　×　12ヶ月　＝　      30,237,252 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,974,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,211,652 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,839,567 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,372,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,413,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,321 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,519,771 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         785,614 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,244,020 円　　　　（　       134,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,871 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,415,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,421,165 円  　　　       34,211,652　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,091,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,405,500 円  　　　　    283,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,899,165 円　（　　　　　　        37,080 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 283,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 297,000 円／㎡　×　     909.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,083,700 円  
（　　　　　        75,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,244,020 円      
②総費用 8,899,165 円      
③純収益　①－② 23,344,855 円      
④建物等に帰属する純収益 18,083,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,261,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,025,981 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,666,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     499,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市柏二丁目２４番４
 0424000048585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-12 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏２丁目２４番４
｢柏２－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の店舗兼事務
所ビルの建ち並ぶ商
業地域		 南東14m市道 水道、ガス、下水 柏

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

370m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 旧水戸街道沿いの熟成した商業地域である。柏駅前の中心商業地からはやや離れるものの、中層までの店舗事務
所ビル等が建ち並ぶ商業地域で需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線に位置する柏市及び隣接市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は広域的な展開を
図る物販、飲食業の中堅企業、地元の資産家等である。柏駅東口の中心商業地（ハウデイモール）との比較では、高度
利用化等の点でやや劣るものの、旧水戸街道に面することから、一定の需要は見込まれる。土地の供給は少ない地域で
中心価格帯は見出しにくいものの、標準地程度の規模で５０万円～６０万円／㎡程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に最有効使用の賃貸ビルの建設を想定し、賃料収入からそれに伴う費用項目を控除し得られた純収益を適切
な利回りで還元して求められた収益価格は、収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は、駅周辺の商業地
の取引事例を中心に地域要因の比較等の手順を踏んで求められた市場性を反映した価格である。本件では、比準価格を
中心に収益価格を関連付け、代表標準地より求めた価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    776,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[104.9]		 100
[144.2]		 [100.0]
100		 545,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    521,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 子育て環境や教育施策に注力する柏市は、民
間の住みたい街ランキングも上昇し、人口・
世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇
傾向にある。

旧水戸街道沿いの商業地域にあることから、
需要は安定的と判断され、地域要因に特段の
変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1016		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２６１０５
０７２０８
-1027		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
c ２６１０５
０７２０８
-1049		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
北東6.7m、
南東3.1m、
三方路
商業

(85,300)
d ２６１０５
０９３１４
-1043		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.2m私道
、中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
488,866  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
557,307 		 100
[ 101.3]
550,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
550,000 
b (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
340,563 		 100
[  60.9]
559,217 
559,000 
c (　           ) 
447,309  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.9]
533,203 		 100
[  94.8]
562,450 
562,000 
d (　           ) 
366,402  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
429,731 		 100
[  76.4]
562,475 
562,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    560,000 円／㎡]  



柏 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,516,697 
8,833,870 
22,682,827 
18,318,000 
4,364,827 		 （　0.9541）
4,164,481 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     99,154,310 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 181.80 ＲＣ5 909.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   240 ㎡     12.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２～５階が事務所のビルを想定した。 ⑦有効率　  91.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
181.80 
91.1 
165.60 
4,420 
731,952 		 8.0  5,855,616 
1.0  731,952 

 2～ 5		 事務所
181.80 
91.1 
165.60 
2,600 
430,560 		 3.0  1,291,680 
1.0  430,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
909.00 
91.1 
828.00 

2,454,192 		 11,022,336 
2,454,192 
⑨年額支払賃料      2,454,192 円　×　12ヶ月　＝　      29,450,304 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,974,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,424,704 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,774,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,650,454 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,022,336 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,454,192 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         765,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,516,697 円　　　　（　       131,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,420,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,342,470 円  　　　       33,424,704　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,089,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,414,000 円  　　　　    284,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,833,870 円　（　　　　　　        36,808 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　     909.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,318,000 円  
（　　　　　        76,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,516,697 円      
②総費用 8,833,870 円      
③純収益　①－② 22,682,827 円      
④建物等に帰属する純収益 18,318,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,364,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,164,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,352 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,154,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市柏二丁目２４番４
 0424000048585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考