別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.
鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市中央町８１７番１２外
｢中央町２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、事務所兼
共同住宅ビルが多い
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅南口の開業後、柏駅東口再開発Ｄ街区の商業施設開業もあり、駅南側へ人の流れが変化し商業地としての繁
華性が上昇した。価格は上昇傾向だが今後の動向は中長期的に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    921,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市の主要駅前に広がる駅前商業地域と把握した。需要者の中心は駅前商業地に出店希望の
物販飲食店等の事業者や投資法人等と思料する。周囲は立体駐車場も存するが店舗兼事務所ビル等の比較的中小規模の
ビルが見られる地域である。当該地域内では土地取引が少なく、価格水準の把握は難いが、視認性に優る等の立地及び
稀少性がある場合には相当の高値取引も想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の存する地域では、店舗・事務所ビルが標準的使用であり、これらの不動産の主たる市場参加者は投資採算
性を重視する傾向にある。しかし一方で実際の購入にあたっては、他購入者との駆け引き等から市場水準を見ながらの
検討になるのが一般的である。そこで本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    776,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[104.9]		 100
[ 88.4]		 [100.0]
100		 890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢、為替相場、金利動向、各種原材料
の高騰等により経済情勢は依然不透明でそれ
らが地価に与える影響を中長期的に注視する
必要がある。

柏駅前の商業地域である。柏駅周辺の中でも
比較的繁華性が高い地域であるが、今後の動
向を注視する必要がある地域である。


価格形成要因については標準的である。なお
、個別的要因に変化は無い。格差率に変動は
ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０８７４２
-25		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,384)
b ２６１０５
０７２０８
-1021		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c ２６１０５
０７２０８
-1041		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
南西10m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ２６１０５
０７２０８
-1065		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２６１０５
０７２０８
-1066		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.3m市道
、中間画地
商業

(80,318)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
796,945  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,635 		 100
[  85.4]
966,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
967,000 
b (　           ) 
483,999  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
677,599 		 100
[  70.5]
961,133 
961,000 
c (　           ) 
605,016  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
634,402 		 100
[  72.0]
881,114 
881,000 
d (　           ) 
651,876  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
691,640 		 100
[  76.9]
899,402 
899,000 
e (　           ) 
652,348  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
692,141 		 100
[  72.1]
959,974 
960,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    921,000 円／㎡]  



柏 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,845,898 
13,434,481 
35,411,417 
23,988,800 
11,422,617 		 （　0.9331）
10,658,444 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    259,962,049 円　　　　（　    790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.37 ＲＣ7 1,153.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   329 ㎡     18.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の利用状況から１・２階店舗、３階以上事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.37 
85.0 
171.13 
6,300 
1,078,119 		 10.0  10,781,190 
1.0  1,078,119 

 2～ 2		 店舗
158.76 
85.6 
135.97 
4,725 
642,458 		 10.0  6,424,580 
1.0  642,458 

 3～ 7		 事務所
158.76 
85.6 
135.97 
3,150 
428,306 		 5.0  2,141,530 
1.0  428,306 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,153.93 
85.5 
986.95 

3,862,107 		 27,913,420 
3,862,107 
⑨年額支払賃料      3,862,107 円　×　12ヶ月　＝　      46,345,284 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     986.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,329,530 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,674,814 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,289,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,385,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,913,420 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         255,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,862,107 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,204,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,845,898 円　　　　（　       148,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,880,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,167,481 円  　　　       51,674,814　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,439,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,196,000 円  　　　　    376,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       376,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       376,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,434,481 円　（　　　　　　        40,834 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 376,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,153.93 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,988,800 円  
（　　　　　        72,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,845,898 円      
②総費用 13,434,481 円      
③純収益　①－② 35,411,417 円      
④建物等に帰属する純収益 23,988,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,422,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,658,444 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    259,962,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市中央町８１７番１２
 0424000091176-0000
2 　柏市中央町８１７番３１
 0424000091194-0000
3 　柏市中央町８１７番３２
 0424000091195-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.
鑑定評価額 294,000,000 円  １㎡当たりの価格 894,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市中央町８１７番１２外
｢中央町２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、事務所兼
共同住宅ビルが多い
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル等の建ち並ぶ繁華街であり、現状を維持して推移し、変化は小さいものと予想される。良好な利便性や
収益性から、価格水準の上昇傾向は継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    955,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    769,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内の鉄道駅前に広がる商業地域である。主たる需要者は地縁を有する富裕層の個人や不動産業者
等であり、敷地規模によってはマンション開発業者も考えられる。近隣地域は道路幅員、容積率も標準的であるため、
その競争力は標準的である。商業地は個別性が強く、価格水準として把握することが困難であるが、標準地程度の規模
の更地であれば総額で３億円程度と予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引に基づく実証的な試算価格であるが、相対的に取引量の少ない商業地においては、競争により合
理的な価格水準から乖離して価格が成立する可能性も考慮する必要がある。収益価格は比較的事例数の多い賃貸事例に
基づき収益性の観点から試算しているが、想定と将来予測によるため、やや保守的となる傾向も認められる。そこで、
比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    776,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[104.9]		 100
[ 88.4]		 [100.0]
100		 890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諸物価の上昇も定着しており、消費量の回復
が見られる。一方、建設コストの高止まりや
金利の先高感から、商業地の価格変動には不
透明感がある。

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置
付けに変化は見られない。近隣地域について
、価格形成要因の変動は特段見られない。


対象標準地は近隣地域において標準的な画地
である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-18		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東2.5m私道、
中間画地
商業

(90,240)
b ２６１０５
０８７４２
-25		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,384)
c ２６１０５
０８７４２
-1068		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東28m国道、
北西4m、
二方路
商業

(90,400)
d ２６１０５
０９３１４
-1043		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.2m私道
、中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
508,312  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
553,305 		 100
[  61.3]
902,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
903,000 
b (　           ) 
796,945  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,635 		 100
[  85.4]
966,786 
967,000 
c (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
578,333 		 100
[  55.0]
1,051,515 
1,050,000 
d (　           ) 
366,402  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
429,731 		 100
[  47.7]
900,904 
901,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    955,000 円／㎡]  



柏 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,148,121 
13,356,415 
34,791,706 
23,925,000 
10,866,706 		 （　0.9549）
10,376,618 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    253,088,244 円　　　　（　    769,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.37 ＲＣ7 1,153.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   329 ㎡     18.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～７階事務所 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.37 
85.0 
171.13 
6,200 
1,061,006 		 10.0  10,610,060 
1.0  1,061,006 

 2～ 2		 店舗
158.76 
85.6 
135.97 
4,650 
632,261 		 10.0  6,322,610 
1.0  632,261 

 3～ 7		 事務所
158.76 
85.6 
135.97 
3,100 
421,507 		 5.0  2,107,535 
1.0  421,507 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,153.93 
85.5 
986.95 

3,800,802 		 27,470,345 
3,800,802 
⑨年額支払賃料      3,800,802 円　×　12ヶ月　＝　      45,609,624 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     986.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,329,530 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,939,154 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,227,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,711,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,470,345 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         251,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,800,802 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,185,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,148,121 円　　　　（　       146,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,201 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,875,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,093,915 円  　　　       50,939,154　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,450,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,187,500 円  　　　　    375,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       375,000 円  　　　　    375,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,356,415 円　（　　　　　　        40,597 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 375,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,153.93 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,925,000 円  
（　　　　　        72,720 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,148,121 円      
②総費用 13,356,415 円      
③純収益　①－② 34,791,706 円      
④建物等に帰属する純収益 23,925,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,866,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,376,618 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    253,088,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     769,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市中央町８１７番１２
 0424000091176-0000
2 　柏市中央町８１７番３１
 0424000091194-0000
3 　柏市中央町８１７番３２
 0424000091195-0000
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備考