別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.
鑑定評価額 84,300,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市北柏３丁目１番８
 ②地積
　(㎡)		 439  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 北柏

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.3 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       439 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 北柏駅南東方

150m		 法令

規制		 近商
(80,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ常磐線北柏駅南口ロータリーに近接する商業地域である。現状、地域要因について特段の変動は認められな
いが、同駅北口にて土地区画整理事業による商業施設等の建設が進行中である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市内及びその隣接市内でＪＲ常磐線沿線各駅を中心として形成されている地域である。主たる需要者と
しては地縁性を有する中小の地元法人等、不動産会社があげられる。北柏駅北口では区画整理事業が進行中であるが、
近隣地域における繁華性の程度は現状低い状態にある。駅から徒歩圏内に位置している商業地域であることから相応の
需要が見込まれる。土地の価格水準は取引が少なくとらえにくいが㎡単価で１９万円～２０万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格の試算においては、対象標準地上に最有効使用の賃貸用建物を想定し、そこから得られる賃料収入から、これ
に伴う費用を控除し得られた純収益を還元して試算した理論的な価格である。一方、比準価格は柏市内で駅徒歩圏内に
ある取引事例に基づき試算した市場性を反映した価格である。以上より、比準価格に重視し収益価格を比較考量して、
上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向にある。景気は緩やか
な回復傾向にあるものの米国の通商政策や不
透明な日中関係の動向には留意が必要である
。

最寄駅至近の商業地域であるが繁華性の程度
は低い。地域要因に特段の変動はみられない
。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1039		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16.5m市
道、中間画地
２住居

(60,200)
b ２６１０５
０７２０８
-1003		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6.2m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
c ２６１０５
０７２０８
-1002		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m県道、
東6m、角地
２中専
高度地区1種
(70,200)
d ２６１０５
０７２０８
-1037		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e ２６１０５
０８７４２
-15		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m県道、
北東4m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,364  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,728 		 100
[  77.5]
197,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
128,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,626 		 100
[  67.7]
195,903 
196,000 
c (　           ) 
139,860  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
141,354 		 100
[  72.3]
195,510 
196,000 
d (　           ) 
167,246  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
170,432 		 100
[  88.8]
191,928 
192,000 
e (　           ) 
216,753  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
225,217 		 100
[ 113.1]
199,131 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -22.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.5 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



柏 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,594,518 
6,181,677 
25,412,841 
22,607,000 
2,805,841 		 （　0.9554）
2,680,700 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,341,860 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 262.80 ＲＣ6 1,257.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   439 ㎡     21.3 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：共同住宅（２０戸、平均専有面積約４９㎡）と想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
262.80 
85.0 
223.38 
2,544 
568,279 		 6.0  3,409,674 
1.0  568,279 

 2～ 2		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,035 
396,662 		 1.0  396,662 
1.0  396,662 

 3～ 3		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,239 
436,426 		 1.0  436,426 
1.0  436,426 

 4～ 5		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,239 
436,426 		 1.0  436,426 
1.0  436,426 

 6～ 6		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,442 
475,995 		 1.0  475,995 
1.0  475,995 

計
1,257.30 
95.3 
1,197.98 

2,750,214 		 5,591,609 
2,750,214 
⑨年額支払賃料      2,750,214 円　×　12ヶ月　＝　      33,002,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,197.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,002,568 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,739,213 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,263,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,591,609 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,275 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,750,214 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,279,888 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,594,518 円　　　　（　        71,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,123 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,035 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 990,077 円  　　　       33,002,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,145,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,181,677 円　（　　　　　　        14,081 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,257.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,607,000 円  
（　　　　　        51,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,594,518 円      
②総費用 6,181,677 円      
③純収益　①－② 25,412,841 円      
④建物等に帰属する純収益 22,607,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,805,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,680,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,106 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,341,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市北柏三丁目１番８
 0424000059004-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
柏 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 84,300,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市北柏３丁目１番８
 ②地積
　(㎡)		 439  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 店舗、事務所ビルが
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 北柏

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.3 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       439 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 北柏駅南東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 北柏駅南口ロータリーに近接する商業地域である。駅北口の土地区画整理事業の進展により商業・公共施設整備
が見込まれる。その他地域要因に大きな変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市のＪＲ常磐線沿線駅に近接する商業地域である。需要者は地縁のある地元法人、マンショ
ン開発会社、自己使用兼一部賃貸の個人・法人、資産保有や投資目的の個人投資家等。商圏は狭く繁華性はやや劣るが
、乗降客は微増し北口区画整理等により商業・公共施設整備が進む。取引は少なく中心価格帯は把握し難いものの、地
価は１８～２０万円／㎡程度、１３０坪前後で総額８，０００～９，０００万円が概ね目安。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一沿線駅勢圏の商業地域内の実需要取引事例から規範性ある価格が求められている。収益還元法におい
ては、対象地上に最有効使用の建物を建築、賃貸に供することを想定していることから想定的要素が含まれている。ま
た、評価対象地の存する地域は繁華性が相対的に劣ることから、収益物件への投資需要は限定的である。以上より、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか
な回復基調にある一方、物価上昇が持続する
リスクが懸念される。


北柏駅至近の商業地域で駅接近性に支えられ
一定の需要が認められる。地域要因に特段の
変動は認められない。


個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０９０８２
-9		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m県道、
北西4.5m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
b ２６１０５
０７２０８
-1006		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東（駅前広場
）市道、
南20m、
準角地
近商
地区計画等
(100,300)
c ２６１０５
０７２０８
-1045		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ２６１０５
０７２０８
-1037		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,307  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
89,933 		 100
[  52.4]
171,628 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
314,051  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
308,616 		 100
[ 142.8]
216,118 
216,000 
c (　           ) 
103,636  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
110,827 		 100
[  56.0]
197,905 
198,000 
d (　           ) 
167,246  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
170,432 		 100
[  85.2]
200,038 
200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -15.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    197,000 円／㎡]  



柏 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,617,287 
6,182,235 
25,435,052 
22,607,000 
2,828,052 		 （　0.9554）
2,701,921 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,835,372 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 262.80 ＲＣ6 1,257.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   439 ㎡     21.3 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：共同住宅（２０戸、平均専有面積約４９㎡）と想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
262.80 
85.0 
223.38 
3,030 
676,841 		 6.0  4,061,046 
1.0  676,841 

 2～ 2		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,020 
393,738 		 1.0  393,738 
1.0  393,738 

 3～ 3		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,081 
405,629 		 1.0  405,629 
1.0  405,629 

 4～ 5		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,161 
421,222 		 1.0  421,222 
1.0  421,222 

 6～ 6		 居宅
198.90 
98.0 
194.92 
2,222 
433,112 		 1.0  433,112 
1.0  433,112 

計
1,257.30 
95.3 
1,197.98 

2,751,764 		 6,135,969 
2,751,764 
⑨年額支払賃料      2,751,764 円　×　12ヶ月　＝　      33,021,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,197.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,021,168 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,740,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,280,411 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,135,969 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,751,764 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,280,609 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,617,287 円　　　　（　        72,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,065 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 990,635 円  　　　       33,021,168　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      196,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,145,000 円  　　　　    370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       370,000 円  　　　　    370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,182,235 円　（　　　　　　        14,083 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,257.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,607,000 円  
（　　　　　        51,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,617,287 円      
②総費用 6,182,235 円      
③純収益　①－② 25,435,052 円      
④建物等に帰属する純収益 22,607,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,828,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,701,921 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,835,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市北柏三丁目１番８
 0424000059004-0000
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備考