別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市加賀３丁目１９５４番１２
｢加賀３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗付住宅、事務所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 増尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 増尾駅北西方

260m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東武野田線増尾駅に近い商店街であり、繁華性の程度はやや低い商業地域である。地域要因に特段の変動はみら
れず、駅に近い商業地であることから地価は当面微増傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市内及びその隣接市内で鉄道沿線各駅を中心に形成されている商業地域である。主たる需要者としては
地縁性を有する個人事業者、地元企業等である。地域の繁華性の程度はやや劣り、衰退傾向が見受けられる商店街であ
るが、最寄駅に近い商業地域であることから相応の需要が見込まれる。土地の価格水準は、対象標準地程度の規模で１
５００万円前後程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格の試算においては、対象標準地上に最有効使用の賃貸用建物を想定し、そこから得られる賃料収入から、これ
に伴う費用を控除し得られた純収益を還元して試算した理論的な価格である。一方、比準価格は柏市内で駅徒歩圏内に
ある取引事例に基づき試算した市場性を反映した価格である。以上より、比準価格に収益価格を関連付けて、代表標準
地との均衡にも留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向にある。景気は緩やか
な回復傾向にあるものの米国の通商政策や不
透明な日中関係の動向には留意が必要である
。

最寄駅から近い商店街であるが？華性の程度
は低い。地域要因に特段の変動は認められな
い。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1014		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２６１０５
０９０８２
-9		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m県道、
北西4.5m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
c ２６１０５
０７２０８
-1026		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m国道、
南西4m、
二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
d ２６１０５
０７２０８
-1035		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
北4.9m、角地
工業

(70,200)
e ２６１０５
０７２０８
-1028		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,112 		 100
[  72.9]
140,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
92,307  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
89,933 		 100
[  64.8]
138,785 
139,000 
c (　           ) 
152,379  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
163,918 		 100
[ 117.0]
140,101 
140,000 
d (　           ) 
148,846  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
157,635 		 100
[ 111.6]
141,250 
141,000 
e (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
167,834 		 100
[ 120.2]
139,629 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



柏 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,386,144 
1,546,358 
3,839,786 
3,674,000 
165,786 		 （　0.9539）
158,143 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,514,289 円　　　　（　     33,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.40 Ｓ3 205.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.1 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,912 
169,711 		 2.0  339,422 
1.0  169,711 

 2～ 2		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,621 
152,752 		 2.0  305,504 
1.0  152,752 

 3～ 3		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,621 
152,752 		 2.0  305,504 
1.0  152,752 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.20 
85.2 
174.84 

475,215 		 950,430 
475,215 
⑨年額支払賃料        475,215 円　×　12ヶ月　＝　       5,702,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,702,580 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       473,314 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,229,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           950,430 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          475,215 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         148,163 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,386,144 円　　　　（　        50,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,999 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,912 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 570,258 円  　　　        5,702,580　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      467,500 円  　　　　     55,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,546,358 円　（　　　　　　        14,588 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9539    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     205.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,674,000 円  
（　　　　　        34,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,386,144 円      
②総費用 1,546,358 円      
③純収益　①－② 3,839,786 円      
④建物等に帰属する純収益 3,674,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 165,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,143 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,514,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市加賀三丁目１９５４番１２
 0424000039399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
柏 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市加賀３丁目１９５４番１２
｢加賀３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗付住宅、事務所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 増尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 増尾駅北西方

260m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 増尾駅近接の低層店舗が連担する駅前商店街で、繁華性はやや減退傾向にあるものの駅近接性により周辺住民向
け需要は一定に維持されている。当面は現状を維持しつつ、地価は微増で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の駅近小規模商業地域一帯である。需要者は地縁的選好性を有する地元企業や個人事業者
で、物販・飲食・診療所等の利用が中心、圏外参入は少ない。住宅も混在し駐車場を備えない小規模店舗が多く繁華性
は低下傾向だが、「増尾」駅に近く周辺住民向けの生活型需要が見込まれ、店舗・居宅両用途で一定需要を有する。取
引は少ないが標準地規模の土地で１，５００万円前後、周辺住宅地上昇の影響で地価は微増傾向。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸を想定した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程におい
て想定要素を多く含む。また、対象標準地の存する小規模商業地域においては自用目的での取得が主となると考えられ
ることから、市場性を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映し規範性が高
い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[136.7]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか
な回復基調にある一方、物価上昇が持続する
リスクが懸念される。


増尾駅近接の小規模駅前商業地域である。商
業繁華性はやや低迷傾向にある。地域要因に
特段の変動は認められない。


個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０９２４４
-13		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２６１０５
０７２０８
-1004		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m県道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２６１０５
０７２０８
-1002		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m県道、
東6m、角地
２中専
高度地区1種
(70,200)
d ２６１０５
０７２０８
-1023		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
地区計画等
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,806  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
79,424 		 100
[  61.7]
128,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
90,711  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,432 		 100
[  66.5]
140,499 
140,000 
c (　           ) 
139,860  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
141,354 		 100
[  90.0]
157,060 
157,000 
d (　           ) 
135,789  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
145,837 		 100
[ 100.0]
145,837 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



柏 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,413,220 
1,549,225 
3,863,995 
3,696,000 
167,995 		 （　0.9530）
160,099 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,557,756 円　　　　（　     33,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.40 Ｓ3 205.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.1 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階について店舗を想定 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,980 
173,674 		 2.0  347,348 
1.0  173,674 

 2～ 2		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,682 
156,307 		 2.0  312,614 
1.0  156,307 

 3～ 3		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,533 
147,623 		 2.0  295,246 
1.0  147,623 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.20 
85.2 
174.84 

477,604 		 955,208 
477,604 
⑨年額支払賃料        477,604 円　×　12ヶ月　＝　       5,731,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,731,248 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       475,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,255,554 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           955,208 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          477,604 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         148,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,413,220 円　　　　（　        51,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,069 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 573,125 円  　　　        5,731,248　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      467,500 円  　　　　     55,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,000 円  　　　　     55,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,549,225 円　（　　　　　　        14,615 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     205.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,696,000 円  
（　　　　　        34,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,413,220 円      
②総費用 1,549,225 円      
③純収益　①－② 3,863,995 円      
④建物等に帰属する純収益 3,696,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 167,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 160,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,557,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市加賀三丁目１９５４番１２
 0424000039399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考