別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-6 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.
鑑定評価額 98,100,000 円  １㎡当たりの価格 423,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏３丁目８４７番１１外
 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 空地

 中層の店舗付事務所
、共同住宅等が多い
商業地域		 北東14m市道 水道、ガス、下水 柏

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東口の百貨店撤退からその後の活用も少しづつ具体化しているが、まだ不透明な部分も多い。しかし駅に近い
利便性からビジネスホテル等としての活用も期待され、地価は上昇傾向での推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線に位置する柏市及び隣接市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は広域的な展開を
図る物販、飲食業の中堅企業、地元の資産家等である。柏駅東口の中心商業地（ハウデイモール）との比較では、高度
利用化、規模等の点で劣り、一部には駐車場としての利用も見られる地域となっている。但し高度利用の期待できる利
便性の良い地域であることから、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地に最有効使用の賃貸ビルの建設を想定し、賃料収入からそれに伴う費用項目を控除し得られた純収益を適切
な利回りで還元して求められた収益価格は、収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は、駅周辺の商業地
の取引事例を中心に地域要因の比較等の手順を踏んで求められた市場性を反映した価格である。よって比準価格に収益
価格を関連付け、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    390,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.2]		 [100.0]
100		 426,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 子育て環境や教育施策に注力する柏市は、民
間の住みたい街ランキングも上昇し、人口・
世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇
傾向にある。

駅東口の百貨店撤退後の活用も不透明な部分
があるが、利便性の良い地域で地域要因に特
段の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1047		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14m市道、
南西5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２６１０５
０７２０８
-1030		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
c ２６１０５
０７２０８
-1010		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２６１０５
０７２０８
-1051		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m県道、
中間画地
商業
都市計画道路
(90,400)
e ２６１０５
０９３１４
-52		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
西6m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,502  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
461,650 		 100
[ 106.1]
435,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
435,000 
b (　           ) 
352,497  		 100
[ 100.0]		 [ 117.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
426,994 		 100
[  94.3]
452,804 
453,000 
c (　           ) 
375,791  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
413,370 		 100
[  98.5]
419,665 
420,000 
d (　           ) 
295,551  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
315,353 		 100
[  71.1]
443,534 
444,000 
e (　           ) 
418,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
470,194 		 100
[ 105.4]
446,104 
446,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    440,000 円／㎡]  



柏 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,081,753 
8,061,489 
25,020,264 
21,393,700 
3,626,564 		 （　0.9321）
3,380,320 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     80,483,810 円　　　　（　    347,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 160.56 ＲＣ8 1,089.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     14.4 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から８階は共同住宅 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.44 
49.9 
70.64 
4,300 
303,752 		 8.0  2,430,016 
1.0  303,752 

 2～ 3		 居宅
135.44 
89.7 
121.44 
2,700 
327,888 		 1.0  327,888 
1.0  327,888 

 4～ 8		 居宅
135.44 
89.7 
121.44 
2,800 
340,032 		 1.0  340,032 
1.0  340,032 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,089.52 
84.5 
920.72 

2,659,688 		 4,785,952 
2,659,688 
⑨年額支払賃料      2,659,688 円　×　12ヶ月　＝　      31,916,256 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     920.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,762,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,678,416 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,878,309 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,800,107 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,785,952 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,659,688 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,237,759 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,081,753 円　　　　（　       142,594 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,745,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,427,489 円  　　　       34,678,416　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,966,500 円  　　　　    349,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       349,000 円  　　　　    349,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,061,489 円　（　　　　　　        34,748 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 349,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,089.52 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,393,700 円  
（　　　　　        92,214 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,081,753 円      
②総費用 8,061,489 円      
③純収益　①－② 25,020,264 円      
④建物等に帰属する純収益 21,393,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,626,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,380,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,570 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,483,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     347,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市柏三丁目８４７番１１
 0424000049254-0000
2 　柏市柏三丁目８４７番２２
 0424000049264-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-6 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.
鑑定評価額 98,400,000 円  １㎡当たりの価格 424,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏３丁目８４７番１１外
 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 空地

 中層の店舗付事務所
、共同住宅等が多い
商業地域		 北東14m市道 水道、ガス、下水 柏

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺の大型テナントの撤退など、商業性は低下しているが、利便性は良好であるため共同住宅やホテルの立地
も期待される。価格水準の上昇傾向は継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    459,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内の鉄道駅前に広がる商業地域である。主たる需要者は地縁を有する富裕層の個人や不動産業者
等であり、敷地規模によってはマンション開発業者も考えられる。近隣地域は道路幅員、容積率も標準的であるため、
その競争力は標準的である。商業地は個別性が強く、価格水準として把握することが困難であるが、標準地程度の規模
の更地であれば総額で１億円程度と予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引に基づく実証的な試算価格であるが、相対的に取引量の少ない商業地においては、競争により合
理的な価格水準から乖離して価格が成立する可能性も考慮する必要がある。収益価格は比較的事例数の多い賃貸事例に
基づき収益性の観点から試算しているが、想定と将来予測によるため、やや保守的となる傾向も認められる。そこで、
比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-5                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    390,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 [100.0]
100		 422,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諸物価の上昇も定着しており、消費量の回復
が見られる。一方、建設コストの高止まりや
金利の先高感から、商業地の価格変動には不
透明感がある。

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置
付けに変化は見られない。近隣地域について
、価格形成要因の変動は特段見られない。


対象標準地は近隣地域において標準的な画地
である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０８７４２
-25		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,384)
b ２６１０５
０９３１４
-30		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6.1m市道、
西1.8m、
二方路
近商

(90,200)
c ２６１０５
０９３１４
-52		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
西6m、角地
近商

(100,200)
d ２６１０５
０９３１４
-1043		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.2m私道
、中間画地
近商

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
796,945  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,635 		 100
[ 173.3]
476,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
476,000 
b (　           ) 
517,269  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.7]
572,983 		 100
[ 117.1]
489,311 
489,000 
c (　           ) 
418,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
470,194 		 100
[ 110.0]
427,449 
427,000 
d (　           ) 
366,402  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
429,731 		 100
[  96.6]
444,856 
445,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -5.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    459,000 円／㎡]  



柏 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,916,043 
8,220,409 
25,695,634 
21,761,500 
3,934,134 		 （　0.9321）
3,667,006 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     87,309,667 円　　　　（　    376,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 160.56 ＲＣ8 1,089.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     14.4 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～８階は各戸１Ｋ４戸の共同住宅 ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
141.44 
49.9 
70.64 
4,400 
310,816 		 8.0  2,486,528 
1.0  310,816 

 2～ 3		 居宅
135.44 
89.7 
121.44 
2,750 
333,960 		 1.0  333,960 
1.0  333,960 

 4～ 8		 居宅
135.44 
89.7 
121.44 
2,888 
350,719 		 1.0  350,719 
1.0  350,719 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,089.52 
84.5 
920.72 

2,732,331 		 4,908,043 
2,732,331 
⑨年額支払賃料      2,732,331 円　×　12ヶ月　＝　      32,787,972 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     920.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,762,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,550,132 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,950,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,599,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,908,043 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,732,331 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,271,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,916,043 円　　　　（　       146,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,775,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,488,509 円  　　　       35,550,132　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,017,500 円  　　　　    355,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       355,000 円  　　　　    355,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,220,409 円　（　　　　　　        35,433 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 355,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,089.52 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,761,500 円  
（　　　　　        93,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,916,043 円      
②総費用 8,220,409 円      
③純収益　①－② 25,695,634 円      
④建物等に帰属する純収益 21,761,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,934,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,667,006 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,309,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     376,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市柏三丁目８４７番１１
 0424000049254-0000
2 　柏市柏三丁目８４７番２２
 0424000049264-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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