別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 825,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏２丁目４１番２外
｢柏２－８－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＲＣ6		 店舗ビル、事務所ビ
ル等が混在する商業
地域		 北16m市道、西側道 水道、ガス、下水 柏

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 柏駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅接近性に優れた商業地域で、店舗ビル、事務所ビル等が混在する商業地域。近年の不動産需給動向や収益事
業適地としての希少性を反映して、底堅い需要の継続が予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    677,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市のＪＲ常磐線各駅等を中心に形成された商業地域で、需要者の中心は地元法人や地縁のあ
る個人事業者、投資目的の不動産業者等である。柏駅への接近性に優れ、中高層の店舗ビル、事務所ビル、店舗付共同
住宅等が混在する商業地域で、収益物件適地の希少性から堅調な需要が見込まれる。地価水準は２５０万円～３００万
円／坪程度と判断されるが、規模、事情等が一様ではなく、総額として需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は対象標準地に最有効使用の賃貸建物を想定し、収益・費用・利回り等を十分に検討して投資動向を反映した
理論的な価格であるが、各収支項目には想定要素も多くやや低位に試算された。一方、比準価格は柏駅周辺の商業地域
を中心に調査し、複数の類似取引事例から試算され市場の実態を反映した価格である。よって、実証性の高い比準価格
に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    776,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 5-4                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市商業地の価格動向は、収益性や利便性等
の優劣により一様ではないが、収益物件適地
の需要は堅調であり地価上昇傾向が継続して
いる。

店舗ビル、事務所ビル等が混在する商業地域
で、特段の地域要因の変化は見られない。



個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな
い。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1049		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
北東6.7m、
南東3.1m、
三方路
商業

(85,300)
b ２６１０５
０９３１４
-1043		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東3.2m私道
、中間画地
近商

(90,240)
c ２６１０５
０７２０８
-1010		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２６１０５
０７２０８
-1050		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２６１０５
０９３１４
-52		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
西6m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,309  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.9]
533,203 		 100
[  70.4]
757,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
795,000 
b (　           ) 
366,402  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
429,731 		 100
[  49.3]
871,665 
914,000 
c (　           ) 
375,791  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
413,370 		 100
[  50.2]
823,446 
864,000 
d (　           ) 
295,527  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
315,327 		 100
[  41.6]
757,998 
795,000 
e (　           ) 
418,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
470,194 		 100
[  61.2]
768,291 
806,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



柏 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,989,235 
13,136,696 
33,852,539 
24,601,500 
9,251,039 		 （　0.9570）
8,853,244 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    215,932,780 円　　　　（　    677,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 237.20 Ｓ6 1,264.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   319 ㎡     16.6 m x   22.8 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建店舗事務所ビル（１階：賃貸店舗、２～６階：各賃貸事務所）。 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.63 
67.0 
119.65 
6,300 
753,795 		 10.0  7,537,950 
1.0  753,795 

 2～ 6		 事務所
217.25 
75.8 
164.64 
3,550 
584,472 		 5.0  2,922,360 
1.0  584,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,264.88 
74.5 
942.85 

3,676,155 		 22,149,750 
3,676,155 
⑨年額支払賃料      3,676,155 円　×　12ヶ月　＝　      44,113,860 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     942.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,657,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,770,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,130,990 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,639,970 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,149,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         203,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,676,155 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,146,152 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,989,235 円　　　　（　       147,302 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,925,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,977,096 円  　　　       49,770,960　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,192,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,272,500 円  　　　　    385,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,136,696 円　（　　　　　　        41,181 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 385,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,264.88 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,601,500 円  
（　　　　　        77,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,989,235 円      
②総費用 13,136,696 円      
③純収益　①－② 33,852,539 円      
④建物等に帰属する純収益 24,601,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,251,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,853,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    215,932,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     677,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市柏二丁目４１番２
 0424000048719-0000
2 　柏市柏二丁目４１番６
 0424000048723-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　古荘　欣吾   TEL.
鑑定評価額 263,000,000 円  １㎡当たりの価格 825,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 590,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市柏２丁目４１番２外
｢柏２－８－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)
不整形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＲＣ6		 店舗ビル、事務所ビ
ル等が混在する商業
地域		 北16m市道、西側道 水道、ガス、下水 柏

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 柏駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅近接の商業施設の建て替え等による撤退により繁華性はやや停滞しているが、利便性は良好であり需要は底
堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    825,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    621,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の駅から近い商業地域である。柏２丁目は柏駅東口の中心商業地で、駅徒歩５分圏の商業
エリアに位置し、店舗・事務所・サービス業が密集する高集積地である。この地域は、柏駅前の核商業地で集客力があ
り、商業ビル需要が強く、空室リスクが低い傾向にある。また、価格水準が高く、投資利回りは低めである。価格水準
は、坪当たり２５０～３００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はＪＲ常磐線沿線の商業地の取引事例を採用した。商業地の事例は個別性が強いものの、適切な補修正を施し
、説得力は高い。収益価格は最有効使用の店舗兼事務所を想定したが、市場参加者は市場動向を重視して意思決定をす
ると考えられる。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価
額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    776,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 5-4                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は賃上げと消費が下支えする一方、
輸出減や潜在成長率の低さが重荷となり、景
気回復は緩やかにとどまっている。


店舗ビルと事務所ビル等が混在する地域で、
特段の地域要因の変化は見られない。



個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０８７４２
-25		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,384)
b ２６１０５
０７２０８
-1016		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２６１０５
０７２０８
-1041		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
南西10m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ２６１０５
０９３１４
-52		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m市道、
西6m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
796,945  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,635 		 100
[ 107.1]
770,901 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.9]
　　　　 100
809,000 
b (　           ) 
488,866  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
557,307 		 100
[  70.5]
790,506 
829,000 
c (　           ) 
605,016  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
634,402 		 100
[  81.1]
782,247 
821,000 
d (　           ) 
418,958  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 105.0]
470,194 		 100
[  59.6]
788,916 
828,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    825,000 円／㎡]  



柏 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,934,908 
13,270,422 
33,664,486 
25,176,600 
8,487,886 		 （　0.9570）
8,122,907 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    198,119,683 円　　　　（　    621,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 237.20 Ｓ6 1,264.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   319 ㎡     16.6 m x   22.8 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階事務所 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.63 
67.0 
119.65 
6,363 
761,333 		 10.0  7,613,330 
1.0  761,333 

 2～ 6		 事務所
217.25 
75.8 
164.64 
3,535 
582,002 		 5.0  2,910,010 
1.0  582,002 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,264.88 
74.5 
942.85 

3,671,343 		 22,163,380 
3,671,343 
⑨年額支払賃料      3,671,343 円　×　12ヶ月　＝　      44,056,116 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     942.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,657,100 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,713,216 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,126,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,587,019 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,163,380 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         203,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,671,343 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,144,651 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,934,908 円　　　　（　       147,131 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,665 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,535 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,970,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,971,322 円  　　　       49,713,216　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,192,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,349,000 円  　　　　    394,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       394,000 円  　　　　    394,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,270,422 円　（　　　　　　        41,600 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 394,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 297,000 円／㎡　×　   1,264.88 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,176,600 円  
（　　　　　        78,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,934,908 円      
②総費用 13,270,422 円      
③純収益　①－② 33,664,486 円      
④建物等に帰属する純収益 25,176,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,487,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,122,907 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,119,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     621,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市柏二丁目４１番２
 0424000048719-0000
2 　柏市柏二丁目４１番６
 0424000048723-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考