令和8年1月15日　提出 柏 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -79 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 1,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 437,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市若柴字原山２７７番７ (柏北部中央地区１６２街区３画地) ②地積 　(㎡) 2,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 景観重点地区 (90,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ14 高層の共同住宅が見 られる区画整理中の 住宅地域 南10m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.9 ｍ、奥行　約　　  52.4 ｍ、規模　　     2,980 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅南 東方 480m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性、都心へのアクセス、住環境が良好な住宅地域で、周辺地域の整備に伴い熟成度が高まりつつあり、今 後も底堅い需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    437,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              417,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市の都心へ通じる鉄道各駅から徒歩圏内のマンション適地。主たる需要者はマンション開 発業者である。規模の大きなマンション適地の供給は少なく、価格水準は把握し難い。土地価格、建築費、マンション 販売価格ともに上昇基調であるが、マンション需要は比較的堅調に推移している。市内のマンション価格は専有面積７ ０㎡程度、総額５，０００万円～６，０００万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の取引は事業採算性の観点から購入の意思決定を行なうと考えられる。比準価格は市場の実態を反映し た価格であるが、取引事例が少なく適切な価格水準を把握し難い面を有する。開発法による価格は、事業採算性に着目 した理論的な価格であるが、計算過程に想定部分が多い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法 による価格を参考にして、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -75                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    306,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [ 74.2] [100.0] 100 438,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    409,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価 水準については上昇傾向で、全般的に堅調に 推移している。 立地、環境ともに良好な区画整理地内の住宅 地域で、住宅地としての熟成度が高まりつつ ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　 -33.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％