別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 -75　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -75 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 688,000,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市千代田１丁目１５４５番１４
｢千代田１－２－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 2,099  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層のマンション
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 柏

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.8 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,099 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ファミリータイプのマンションが多い立地として成熟しており当面は現状を維持するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              254,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び近郊市の都心へ通じる鉄道各沿線に立地する最寄り駅から徒歩圏のマンション適地。都心通勤圏
の規模の大きな土地の供給は少なく価格水準は掴みづらい。対象標準地は、柏駅１０分程度に立地しマンション適地と
してはやや遠い。７５㎡程度のファミリータイプのマンションの価格水準としては、対象地は歩道のないバス通りのア
クセスとなるものの、マンション需要は比較的好調なことから６，０００万円前後の水準と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者はマンション開発業者となるが、代替競争関係にある大規模地との比較の観点と事業採算性の観点から購
入の意思決定を行なう。比準価格試算にあたり規範性の高い事例は必ずしも多くはなく、開発法で求めた価格は事業者
の採算性を反映した理論的な価格となるが、最近の高額な建築費を反映し比準価格より低位に求まった。本件では、代
替競争不動産との比較の観点を重視した比準価格を標準として開発法による価格を関連付け鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、柏市の人口、世帯数
とも増加傾向。今後の金利の動向に注意が必
要であるが、柏市内の住宅地は現状、全ての
地域で上昇傾向。

マンション用地としては最寄駅からやや距離
があるものの大規模な土地の供給は少なく希
少性が高いため地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -75　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０８３８３
-22		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
b ２６１０５
０９４３５
-1015		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4.8m市道
、北東3.2m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,192)
c ２６１０５
０９４３５
-1012		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東42m県道、
北10m、西6m、
三方路
準住居
高度地区1種
地区計画等
(70,200)
d ２６１０５
０９４３５
-1017		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.2m市道、
南1.8m、角地
１住居
高度地区2種
(60,160)
e ２６１０５
０９４３５
-1018		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
西5m、北5m、
三方路
１中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,911  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
289,356 		 100
[  87.0]
332,593 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
245,973  		 100
[ 100.0]		 [ 133.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
339,616 		 100
[  98.1]
346,194 
346,000 
c (　           ) 
347,958  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.2]
364,542 		 100
[  97.4]
374,273 
374,000 
d (　           ) 
335,017  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
375,816 		 100
[  99.1]
379,229 
379,000 
e (　           ) 
303,286  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
309,060 		 100
[  94.5]
327,048 
327,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



柏 -75　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 規模、立地条件を勘案すると、賃貸よりもファミリータイプの分譲用マンションが最有効使用であり、デベロッ
パーの投資採算性を反映させた開発法を適用するため収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションとしての一体利用が合理的と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,728,418,478 
2,194,676,984 
12 
800,000 
4,047.33 
450,000 
4,636.67 
⑧開発法による価格 　　          533,741,494 円　　　　（　              254,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -75　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,099 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,099.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
888.22 ㎡  4,636.67 ㎡  4,175.13 ㎡  461.54 ㎡  4,047.33 ㎡  ＲＣ・7F
 (    54 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.3 ％）  （     220.9 ％）  （     198.9 ％）  （      22.0 ％）  （     87.29 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
90 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   41.8 ｍ

  55.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 800,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較考量して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    800,000 円／㎡　　×　　     4,047.33 ㎡　　＝　　　　       3,237,864,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,237,864,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   450,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   463,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    463,500 円／㎡　　×　　　   4,636.67 ㎡　　＝　　　　       2,149,096,545 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要網より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,237,864,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         323,786,400 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,472,882,945 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目) 20 ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 323,786,400 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          300,214,750 円 
販売総額(2期) 323,786,400 円  (     10 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          283,701,644 円 
販売総額(3期) 2,590,291,200 円  (     80 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　        2,144,502,084 円 
収入合計 － － － － 2,728,418,478 円 
支出 建築工事費(1期) 644,728,964 円  (     30 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          603,466,310 円 
建築工事費(2期) 644,728,964 円  (     30 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　          575,678,492 円 
建築工事費(3期) 859,638,618 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          725,277,102 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 161,893,200 円  (     50 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          151,532,035 円 
販売管理費(2期) 97,135,920 円  (     30 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           85,110,493 円 
販売管理費(3期) 64,757,280 円  (     20 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           53,612,552 円 
支出合計 － － － － 2,194,676,984 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,728,418,478 円　　－　　　　　　        2,194,676,984 円　　＝　　　　　           533,741,494 円 

              254,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 柏 -75　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市千代田一丁目１５４５番１４
 0424000091563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 -75　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -75 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.
鑑定評価額 682,000,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市千代田１丁目１５４５番１４
｢千代田１－２－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 2,099  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層のマンション
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 柏

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.8 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,099 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅から徒歩圏内の中高層マンションの多い住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。マン
ション需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              241,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市の都心へ通じる鉄道各駅から徒歩圏内のマンション適地。主たる需要者はマンション開
発業者である。規模の大きなマンション適地の供給は少なく、価格水準は把握し難い。土地価格、建築費、マンション
販売価格ともに上昇基調であるが、マンション需要は比較的堅調に推移している。市内のマンション価格は専有面積７
５㎡程度、総額６，０００万円台程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の取引は事業採算性の観点から購入の意思決定を行なうと考えられる。比準価格は市場の実態を反映し
た価格であるが、取引事例が少なく適切な価格水準を把握し難い面を有する。開発法による価格は、事業採算性に着目
した理論的な価格であるが、計算過程に想定部分が多い。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法
による価格を参考にして鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    306,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価
水準については上昇傾向で、全般的に堅調に
推移している。


マンション用地としては最寄駅からやや距離
のある中高層マンション等が建ち並ぶ地域で
、地域要因に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -75　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０７２０８
-1012		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北西7.2m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ２６１０５
０７２０８
-1049		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
北東6.7m、
南東3.1m、
三方路
商業

(85,300)
c ２６１０５
０９４３５
-1012		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東42m県道、
北10m、西6m、
三方路
準住居
高度地区1種
地区計画等
(70,200)
d ２６１０５
０９６８１
-1008		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東19m市道、
南西12m、
角地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
321,684  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
343,436 		 100
[ 101.0]
340,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
340,000 
b (　           ) 
447,309  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.9]
533,203 		 100
[ 156.0]
341,797 
342,000 
c (　           ) 
347,958  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.2]
364,542 		 100
[ 112.0]
325,484 
325,000 
d (　           ) 
204,579  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
200,262 		 100
[  68.8]
291,078 
291,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +50.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



柏 -75　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 規模、立地条件を勘案すると、賃貸よりもファミリータイプの分譲用マンションが最有効使用であり、デベロッ
パーの投資採算性を反映させた開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,685,581,538 
2,178,955,514 
12 
800,000 
4,047.33 
450,000 
4,636.67 
⑧開発法による価格 　　          506,626,024 円　　　　（　              241,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -75　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,099 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,099.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
888.22 ㎡  4,636.67 ㎡  4,175.13 ㎡  461.54 ㎡  4,047.33 ㎡  ＲＣ・7F
 (    54 戸)
 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      42.3 ％）  （     220.9 ％）  （     198.9 ％）  （      22.0 ％）  （     87.29 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
90 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   41.8 ｍ

  55.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    8.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 800,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    800,000 円／㎡　　×　　     4,047.33 ㎡　　＝　　　　       3,237,864,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,237,864,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   450,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   463,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    463,500 円／㎡　　×　　　   4,636.67 ㎡　　＝　　　　       2,149,096,545 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,237,864,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         323,786,400 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,472,882,945 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目) 22 ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 323,786,400 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          300,214,750 円 
販売総額(2期) 323,786,400 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          281,014,217 円 
販売総額(3期) 2,590,291,200 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　        2,104,352,571 円 
収入合計 － － － － 2,685,581,538 円 
支出 建築工事費(1期) 644,728,964 円  (     30 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          609,204,398 円 
建築工事費(2期) 859,638,618 円  (     40 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          753,215,357 円 
建築工事費(3期) 644,728,964 円  (     30 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          523,777,810 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 161,893,200 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          152,972,885 円 
販売管理費(2期) 129,514,560 円  (     40 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          113,480,657 円 
販売管理費(3期) 32,378,640 円  (     10 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           26,304,407 円 
支出合計 － － － － 2,178,955,514 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,685,581,538 円　　－　　　　　　        2,178,955,514 円　　＝　　　　　           506,626,024 円 

              241,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 柏 -75　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市千代田一丁目１５４５番１４
 0424000091563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考