令和8年1月10日　提出 柏 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -70 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西原１丁目７１番５４ ｢西原１－２４－７｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅南東方 690m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅徒歩圏の閑静な住宅地域である。駅周辺整備が予定されているが、標準地周辺は顕著な変動がなく住環 境は現状を維持しつつ推移している。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の東武野田線「江戸川台」駅及び周辺駅利用の住宅地域一帯である。駅徒歩圏内で住環境 も一定水準を維持しており、今後の駅周辺整備により利便性向上が期待され需要は底堅い。需要者は都心通勤の３０～ ４０歳代一次取得者や自己使用目的のファミリー層が中心。価格は土地単価坪４３万円程度、標準地規模の土地でで２ ，０００万円前後、新築建売分譲は概ね４，０００万円台前半～半ばが中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、原価法による積算価格及び収益還元法による収益価格につ いては、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から事例を選択して適用しており、現実の市場実 態を反映した実証性が高い価格である。各事例の比準価格にはやや乖離が認められるものの、規範性が高い事例を中心 に試算価格を求めた。よって、比準価格を標準とし代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -78                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [104.0] 100 [ 80.8] [101.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか な回復基調にある一方、物価上昇が持続する リスクが懸念される。 駅徒歩圏の閑静な住宅地域である。江戸川台 駅周辺整備による利便性の改善期待を背景に 需要は底堅い。地域要因に大きな変動は認め られない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％