令和8年1月15日　提出 柏 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -61 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市小青田２丁目１６番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏たなか 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏たなか駅西方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＴＸ線柏たなか駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、住宅環境は良好である。駅周辺の高層マンション等 の建設により、人口は増加中で、それを背景に地価も上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「柏たなか」駅、「柏の葉キャンパス」駅を中心としたＴＸ線沿線の住宅地域である。柏たなか駅前では 高層の共同住宅も完成し、それに伴って街づくりも進行しており近年、住宅地域としての発展が顕著となっている。需 要者は新生活に期待する若年ファミリー層が中心で、土地価格は標準地程度で３６００万円程度、新築戸建住宅は５０ ００万円台中盤が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、第一種低層住居専用地域に用途指定され、居住環境の確保目的に他の用途地域と比較し建蔽率、容積率共 に厳しく制限されている。更に、最寄駅からは徒歩にあるものの、小規模であることからも収益獲得を目的とした共同 住宅等の想定は投資採算的に合理的とは言えない。従って収益価格の試算は行わず、現実の不動産取引の実態を反映し た比準価格を求め、代表標準地との比較検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [105.0] 100 [ 68.9] [102.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 子育て環境や教育施策に注力する柏市は、民 間の住みたい街ランキングも上昇し、人口・ 世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇 傾向にある。 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、 周辺人口は増加中で、地価は上昇傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％