令和8年1月15日　提出 柏 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -60 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市岩井字坂台１８１番２外 ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 新興の分譲住宅地に 近い農家住宅地域 北5.5m市道 水道 我孫子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   205 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.8 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       456 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 我孫子駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接する農地等の中に農家住宅が見られる地域であり、今後も現在の環境を維持するものと予測す る。大規模住宅団地に近接しているが、需要に特段の影響は見られない。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、柏市及びその周辺市に地縁を有する 居住者である。市街化調整区域内の住宅地は需要者が限定される傾向が強く、需給ともに弱含みである。取引にあたっ ては、規模、用途、行政上の条件等により様々な価格が形成されており、相対取引も多い。相場観は乏しいが、㎡当た り２～３万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、収益物件及び賃貸事例はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていない ため収益価格は試算しなかった。従って、同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた比準価格を標準として 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価 水準については上昇傾向で、全般的に堅調に 推移している。 市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域 であり、地域要因に特段の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％