令和8年1月15日　提出 柏 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -55 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 224,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市柏の葉１丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 景観重点地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅西 方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からは徒歩限界圏にあるが、区画整然とした住宅地域であり、最寄駅周辺に商業施設も充実している。地 域要因に特段の変化はなく、地価は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「柏の葉キャンパス」駅を中心としたＴＸ線沿線の住宅地域である。需要の中心は、柏市及び近隣市に居 住する都心勤務者であるが、閑静な戸建住宅エリアを求めて他都県からの流入も見られる。柏の葉キャンパス駅及び隣 接する流山おおたかの森駅周辺には商業施設が充実していることから、需要は堅調で地価も上昇傾向にある。標準地程 度の規模で土地は２２０，０００円／㎡から２４０，０００円／㎡程度が平均的な単価と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は利便性・快適性が重視され価格形成がなされる住宅地域である。地域特性が類似する事例を採用し、事例の 特徴に応じて関連付けを行い比準価格を試算した。一方で容積率や地積から判断するに、収益性に着目した賃貸共同住 宅等の想定は困難であることから収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表 標準地価格より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [105.0] 100 [ 68.6] [105.0] 100 224,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    206,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 子育て環境や教育施策に注力する柏市は、民 間の住みたい街ランキングも上昇し、人口・ 世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇 傾向にある。 大規模な区画整然とした住宅地である。地域 要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％