令和8年1月10日　提出 柏 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -46 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市塚崎字谷津８９０番７ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 空地も見られる住宅 地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 柏 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 5.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 柏駅からバス便の旧来の住宅地域で利便性は相対的に劣るが、主要幹線沿いの商業利便性は維持されている。割 安感から地価は今後も微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市における各沿線駅から距離のあるバス便・駅徒歩圏外の住宅地域である。最寄駅への交通 接近性や居住環境はやや劣り、区画整理地と比べ競争力は高くないが、値ごろ感の顕在化と主要幹線沿いの大規模商業 施設を核とした大型店進出により生活利便性は向上し、一定の需要を有する。需要者は市内外の一次取得者層が中心。 土地は標準地規模で６００～８００万円、新築建売分譲では２，０００万円台後半程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、原価法による積算価格及び収益還元法による収益価格につ いては、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から事例を選択して適用しており、現実の市場実 態を反映した実証性が高い価格である。各事例の比準価格にはやや乖離が認められるものの、規範性が高い事例を中心 に試算価格を求めた。よって、比準価格を標準とし代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,200 円／㎡ [103.8] 100 100 [105.0] 100 [153.5] [104.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか な回復基調にある一方、物価上昇が持続する リスクが懸念される。 最寄駅からバス便の既成住宅地域で、大型商 業施設の集積により生活利便性が改善し需要 は堅調である。地域要因に大きな変動は認め られない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％