令和8年1月15日　提出 柏 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -44 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊四季１０１０番５ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊四季 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 豊四季駅西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は小さいものと予想される。「おおたかの森」駅 の周辺住宅地域の需要が波及しており、価格水準の上昇傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線柏駅からおおたかの森駅にかけての住宅地域である。主たる需要者は市内既住の一次取得者 層であるが周辺市や都内の一次取得者層も見られる。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏に おける近隣地域の位置づけをみると、ＴＸ沿線の需要も取り込んでおり、競争力は優る。その価格水準は標準地程度の 規模の更地で３０００万円程度、建売分譲についてはやや小さい敷地規模で５５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する 。駅距離から投資需要も認められるが、敷地規模が小さく、建築費の高騰もあって、投資採算性に劣るものと判断して 収益価格は試算していない。一方、比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格と認められるから、比準価格を標準 として、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    129,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.0] 100 [ 67.4] [104.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向である。柏駅に近い地 域の需要は強いものの高額化、小規模化が進 んでおり、郊外への需要の波及も見られる。 同一需給圏における近隣地域の相対的な位置 付けは向上している。近隣地域について、価 格形成要因の変動は特段見られない。 対象標準地は近隣地域において標準的な画地 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -16.5 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％