令和8年1月10日　提出 柏 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -41 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市みどり台２丁目９５番２８ ｢みどり台２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 江戸川台駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩限界域の既存住宅地域で、最寄駅周辺の整備進捗により利便性の向上が見込まれる。標準地周辺は現況の 住環境を維持しつつ需要は底堅く、当面は地価の緩やかな上昇基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の東武野田線沿線各駅を最寄とする住宅地域である。標準地は「江戸川台」駅徒歩限界圏 で接近性はやや劣るが、周辺整備の進展により利便性向上が期待され一定の需要を有する。需要者は都心通勤の３０～ ４０歳代会社員・自己使用ファミリーの一次取得中心。取引は標準地規模の更地で１，５００万円前後、新築建売分譲 で総額３，５００～４，０００万円が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、原価法による積算価格及び収益還元法による収益価格につ いては、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から事例を選択して適用しており、現実の市場実 態を反映した実証性が高い価格である。各事例の比準価格にはやや乖離が認められるものの、規範性が高い事例を中心 に試算価格を求めた。よって、比準価格を標準とし代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -78                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [104.0] 100 [110.7] [100.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか な回復基調にある一方、物価上昇が持続する リスクが懸念される。 区画整然とした既存住宅地域であり需要は堅 調である。地域要因に大きな変動は認められ ない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％