別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
柏 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.
鑑定評価額 80,600,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市南柏２丁目４番１４
｢南柏２－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南柏

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.2 ｍ、奥行　約　　  15.8 ｍ、規模　　       333 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南柏駅北東方

330m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか、マンション、共同住宅等が多い住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する
。駅接近性に優れた比較的閑静な住環境にあり、近年の需給動向も反映して相応の住宅需要が継続している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南柏駅及び周辺各駅を最寄りに形成された住宅地域一帯と判断される。需要者は柏市の他に周辺市に居
住する３０代～４０代の第一次取得者が中心である。近隣地域及び周辺地域は、一般住宅のほかマンション等が多い住
宅地域で、南柏駅への接近性に優れた住宅地として相応の需要が継続している。土地取引は標準地程度の規模で総額８
０００万円前後となるが、新築戸建分譲では土地が細分化され５０００万円台の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 南柏駅への接近性に優れ共同住宅等も見られる地域であるが、収支採算性に合う賃料を得ることが難しく試算した収益
価格はやや低位に求められた。また、比較的閑静な住宅地域で自用の戸建住宅用地を目的とする取引が多く、取引価格
の水準を指標に価格が決定されることが一般的な地域と認められる。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -18                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[104.0]		 100
[ 79.0]		 [101.0]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市住宅地の価格水準は昨年同程度の上昇基
調が継続しているが、上昇の強弱は地域性に
より一様ではなく二極化傾向も見られる。


一般住宅のほか、マンション等が多い住宅地
域で、特段の地域要因の変化は見られない。



個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０８７４２
-1058		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東24m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２６１０５
０８７４２
-1059		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東2.9m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c ２６１０５
０８７４２
-16		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m私道、
中間画地
１低専

(60,150)
d ２６１０５
０６７９４
-1013		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２６１０５
０８３８３
-2		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東2.8m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
241,489 		 100
[  96.4]
250,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
208,760  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
229,839 		 100
[  87.0]
264,183 
267,000 
c (　           ) 
105,148  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
119,007 		 100
[  54.4]
218,763 
221,000 
d (　           ) 
142,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 104.0]
151,218 		 100
[  65.3]
231,574 
234,000 
e (　           ) 
124,538  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
130,462 		 100
[  55.9]
233,385 
236,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -13.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



柏 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,531,106 
2,740,600 
12,790,506 
10,006,200 
2,784,306 		 （　0.9505）
2,646,483 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     58,810,733 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.36 Ｓ4 674.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     20.2 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建共同住宅（１Ｋ×２１戸）。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
177.43 
60.1 
106.69 
2,350 
250,722 		 1.0  250,722 
1.0  250,722 

 2～ 2		 居宅
177.43 
91.2 
161.78 
2,400 
388,272 		 1.0  388,272 
1.0  388,272 

 3～ 3		 居宅
177.43 
91.2 
161.78 
2,450 
396,361 		 1.0  396,361 
1.0  396,361 

 4～ 4		 居宅
142.28 
89.3 
127.08 
2,500 
317,700 		 1.0  317,700 
1.0  317,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
674.57 
82.6 
557.33 

1,353,055 		 1,353,055 
1,353,055 
⑨年額支払賃料      1,353,055 円　×　12ヶ月　＝　      16,236,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     557.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,236,660 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,347,643 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,889,017 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,353,055 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,353,055 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         629,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,531,106 円　　　　（　        46,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 487,100 円  　　　       16,236,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,300,500 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,740,600 円　（　　　　　　         8,230 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     674.57 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,006,200 円  
（　　　　　        30,049 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,531,106 円      
②総費用 2,740,600 円      
③純収益　①－② 12,790,506 円      
④建物等に帰属する純収益 10,006,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,784,306 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,646,483 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,810,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市南柏二丁目４番１４
 0424000229923-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
柏 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -28 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.
鑑定評価額 80,600,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市南柏２丁目４番１４
｢南柏２－３－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 南柏

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.2 ｍ、奥行　約　　  15.8 ｍ、規模　　       333 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 南柏駅北東方

330m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 南柏駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現状の地域特性を維持するものと予測する。比較的閑静な住宅地
域であり、最寄り駅への接近性に優れ稀少性は高いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び周辺市の住宅地域であるが、特にＪＲ常磐線各駅を最寄駅とする住宅地域が中心と考えられる
。主たる需要者は一定収入以上の給与所得者を中心とする一次取得者層である。南柏駅から徒歩圏内の比較的閑静な住
宅地域に存し、最寄り駅への接近性に優れ稀少性は高いことから、相応に価格が上昇している。土地は標準的規模で２
４万円／㎡程度で、新築戸建分譲では５，０００万円台の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅徒歩圏内であることから共同住宅も見られる地域であるが、投資採算に合う十分な収益が獲得できないことから
土地取引水準に比して収益価格は低位に試算された。比準価格は、類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行ってい
るため、説得力が高い。従って、本件では市場の取引実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -18                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [107.7]
100		 100
[104.0]		 100
[ 79.0]		 [101.0]
100		 242,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口増加等を背景とした需要超過、都心部の
価格高騰の波及等により、柏駅を中心とする
住宅地の取引価格は上昇傾向にある。


南柏駅から徒歩圏内の利便性に優れた住宅地
域であり、相応の需要と希少性が認められる
。地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０５
０８７４２
-1058		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東24m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２６１０５
０８７４２
-1059		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東2.9m市道、
中間画地
商業

(90,240)
c ２６１０５
０９３１４
-2009		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
d ２６１０５
０９３１４
-2010		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
241,489 		 100
[ 100.4]
240,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
208,760  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
229,839 		 100
[  94.6]
242,959 
245,000 
c (　           ) 
194,911  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
194,161 		 100
[  81.2]
239,115 
242,000 
d (　           ) 
199,384  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
202,512 		 100
[  86.0]
235,479 
238,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



柏 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,410,180 
2,750,307 
12,659,873 
10,071,600 
2,588,273 		 （　0.9505）
2,460,153 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     54,670,067 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.36 Ｓ4 674.57
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     20.2 m x   15.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約２５㎡×３戸、約２６㎡×１３戸、約３０㎡×５戸、総戸数２１戸のＳ造４階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
177.43 
60.1 
106.69 
2,300 
245,387 		 1.0  245,387 
1.0  245,387 

 2～ 2		 居宅
177.43 
91.2 
161.78 
2,370 
383,419 		 1.0  383,419 
1.0  383,419 

 3～ 3		 居宅
177.43 
91.2 
161.78 
2,440 
394,743 		 1.0  394,743 
1.0  394,743 

 4～ 4		 居宅
142.28 
89.3 
127.08 
2,510 
318,971 		 1.0  318,971 
1.0  318,971 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
674.57 
82.6 
557.33 

1,342,520 		 1,342,520 
1,342,520 
⑨年額支払賃料      1,342,520 円　×　12ヶ月　＝　      16,110,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     557.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,110,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,337,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,773,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,342,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,311 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,342,520 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         624,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,410,180 円　　　　（　        46,277 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 462,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 483,307 円  　　　       16,110,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      188,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,309,000 円  　　　　    154,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,750,307 円　（　　　　　　         8,259 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     674.57 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,071,600 円  
（　　　　　        30,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,410,180 円      
②総費用 2,750,307 円      
③純収益　①－② 12,659,873 円      
④建物等に帰属する純収益 10,071,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,588,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,460,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,670,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市南柏二丁目４番１４
 0424000229923-0000
2 　
3 　
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備考