令和8年1月15日　提出 柏 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -14 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市花野井字北花崎７５８番１８ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既存の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅北 東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からはやや距離のある住宅地域であるが、人気のあるＴＸ線駅勢圏にあり、令和７年８月、近くにスーパ ーマーケットがオープンしたことにより生活利便性も向上した。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「柏の葉キャンパス」駅を中心としたＴＸ線沿線の住宅地域である。需要の中心は、柏市及び近隣市に居 住する都心勤務者であるが、閑静な戸建住宅エリアを求めて他都県からの流入も見られる。柏の葉キャンパス駅勢圏に あり近時、近くにスーパーマーケットもオープンしたことから需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。標準地程度の規 模で土地は１１０，０００円／㎡から１２０，０００円／㎡程度、新築戸建住宅は４０百万円台が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できたことから、規範性のある比準価格が求めら れた。当該地域は居住の快適性に着目して価格形成がなされる戸建住宅地域であり、地域内の不動産取引は自己使用目 的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住宅等の想定は現実的ではない。よって収益価格は試算せず、比 準価格を採用し、更に代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,700 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [ 69.9] [101.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 子育て環境や教育施策に注力する柏市は、民 間の住みたい街ランキングも上昇し、人口・ 世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇 傾向にある。 駅からはやや距離があるが、スーパーマーケ ットが近くにオープンし、利便性が向上した 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％