令和8年1月10日　提出 柏 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西柏台１丁目１４１番２２０ ｢西柏台１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 初石 940m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     5 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       139 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 初石駅東方 940m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の普通住宅地域であるが、令和７年１２月に「初石」駅の橋上化工事が完了し駅東口が開設され、利便性が 向上した。地価は当面上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及びその周辺市の住宅地域一帯と判断した。標準地周辺地域は、最寄駅徒歩圏に位置し一定の利便 性や接近性を有することから、比較的需要が認められる地域である。典型的な需要者の属性は都心へ通勤する３０～４ ０歳代の会社員世帯であり、一次取得者が大半を占める。価格水準は標準的規模の宅地で１，６００万円程度、新築戸 建住宅では３，０００万円台半ばから後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、原価法による積算価格及び収益還元法による収益価格につ いては、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から事例を選択して適用しており、現実の市場実 態を反映した実証性が高い価格である。各事例の比準価格にはやや乖離が認められるものの、規範性が高い事例を中心 に試算価格を求めた。よって、比準価格を標準とし代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -78                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [106.9] 100 100 [104.0] 100 [ 91.1] [102.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しつつあり、景気は緩やか な回復基調にある一方、物価上昇が持続する リスクが懸念される。 閑静な既存住宅地で需要は引き続き堅調であ る。短期的な環境変動は限定的で、地域要因 に大きな変動は認められない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％