令和8年1月15日　提出 柏 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大室字張間内１８７４番２０１ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     5 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       179 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅北 東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 緑地協定 ⑤地域要因の将 　来予測 ＴＸ線沿線の人気の高まりから、駅徒歩圏を中心に地価が上昇しているが、徒歩圏外となる当該エリアは選好性 の点でやや弱い。但し、大手業者による区画整然とした分譲地で、地価はやや上昇での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＴＸ線を中心とする柏市及び隣接市の住宅地域である。近隣地域は駅からバス便となり、交通利便性に やや劣るものの、区画整然とした大手分譲会社による、統一感のある閑静な住宅地域が形成されている。需要者はこの 環境を求める中高年を中心としたファミリー層と考えられるが、大規模分譲地の割に供給はさほど多くない状態が続い ている。土地は、標準地程度の規模で１４００万円から１５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できたことから、規範性のある比準価格が求めら れた。当該地域は居住の快適性に着目して価格形成がなされる戸建住宅地域であり、地域内の不動産取引は自己使用目 的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住宅等の想定は現実的ではない。よって収益価格は試算せず、比 準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 子育て環境や教育施策に注力する柏市は、民 間の住みたい街ランキングも上昇し、人口・ 世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇 傾向にある。 大手分譲業者による統一感のある閑静な分譲 地である。地域要因に特段の変化は認められ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％