別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
習志野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　秋葉　節久   TEL.
鑑定評価額 11,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市茜浜３丁目３６番２外
｢茜浜３－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 61,725  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(50,200)

（その他）

1:3		 倉庫

Ｓ5		 大規模物流施設、営
業所等が建ち並ぶ工
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 新習志野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 440.0 ｍ、規模　　    61,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新習志野駅南西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(50,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流施設や流通業務施設等が建ち並ぶ工業地域で、地域内には特段の変動要因は無く当面は現状維持の状
況が続くものと予測する。物流施設への需要は引き続き旺盛で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね習志野市及び千葉県内の周辺市の物流施設を主とする工業地域である。物流施設に対する需要者の中
心は、倉庫、運輸業を展開する事業法人や投資目的の不動産投資ファンドである。工業地の土地の取引は少ないが、地
域での中心価格帯は１９万円／㎡前後であると考えられる。尚、近年の物流倉庫用地への需要増を反映し、大規模画地
については、投資ファンド等による高額取引も認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は、同一需給圏の類似地域内の流通施設用地としての利用が可能な工業地の事例であり、比準価格は
市場の実態を反映していると思料される。一方、需要者の多くは事業性、投資採算性から意思決定を行う法人等であり
、収益価格も取引の指標としているものと思料される。従って、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、さらに、
同一需給圏内の工業地の地価公示地の価格動向との検討等も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　習志野 9-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    175,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 習志野市の工業地は、内陸型及び臨海型とも
、立地条件等に優れている地域は、物流施設
を中心に需要は旺盛で、地価水準は引き続き
上昇している。

大規模物流施設等が建ち並ぶ臨海部の工業地
域である。立地条件等から、物流施設の需要
は引き続き旺盛で、地価水準は引き続き上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％ +6.3 ％
３　試算価格算定内訳 習志野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０２
６９９３
-413		 習志野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２６１０２
８３８４
-106		 千葉市花見川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
南東7.2m、
二方路
工業

(60,200)
c ２６１０２
５３８３
-3017		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
南東10m、
二方路
工専

(60,200)
d ２６１０２
５３８３
-3008		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
e ２６１０２
５３８３
-1006		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m道路、
南西13m、
角地
準工
臨港地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
202,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
208,213 		 100
[  97.8]
212,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
213,000 
b (　           ) 
148,817  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
145,899 		 100
[  76.4]
190,967 
191,000 
c (　           ) 
168,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
203,286 		 100
[ 105.7]
192,324 
192,000 
d (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[ 147.3]
193,262 
193,000 
e (　           ) 
143,400  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
158,021 		 100
[  83.5]
189,247 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



習志野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,030,235,920 
397,308,745 
1,632,927,175 
1,195,840,000 
437,087,175 		 （　0.9546）
417,243,417 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  9,482,804,932 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 26,684.23 Ｓ5 140,423.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 50 ％   200 ％   200 ％   61,725 ㎡    140.3 m x  440.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造５階建の物流施設を想定した。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
26,684.23 
89.1 
23,770.00 
1,473 
35,013,210 		 6.0  210,079,260 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,473 
35,547,909 		 6.0  213,287,454 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,473 
35,547,909 		 6.0  213,287,454 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,473 
35,547,909 		 6.0  213,287,454 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,473 
35,547,909 		 6.0  213,287,454 
0.0  0 

計
140,423.15 
85.7 
120,302.00 

177,204,846 		 1,063,229,076 
0 
⑨年額支払賃料    177,204,846 円　×　12ヶ月　＝　   2,126,458,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 120,302.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,126,458,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   106,322,908 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,020,135,244 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,063,229,076 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,100,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,030,235,920 円　　　　（　        32,892 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,473 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,800,000 円  　　　　 20,200,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 63,793,745 円  　　　    2,126,458,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,615,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  171,700,000 円  　　　　 20,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    20,200,000 円  　　　　 20,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    20,200,000 円  　　　　 20,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     397,308,745 円　（　　　　　　         6,437 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　 140,423.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,195,840,000 円  
（　　　　　        19,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,030,235,920 円      
②総費用 397,308,745 円      
③純収益　①－② 1,632,927,175 円      
④建物等に帰属する純収益 1,195,840,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 437,087,175 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 417,243,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,482,804,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市茜浜三丁目３６番２
 0400001283566-0000
2 　習志野市茜浜三丁目３６番３
 0400001283567-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
習志野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 9-3 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　淳子   TEL.
鑑定評価額 11,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市茜浜３丁目３６番２外
｢茜浜３－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 61,725  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(50,200)

（その他）

1:3		 倉庫

Ｓ5		 大規模物流施設、営
業所等が建ち並ぶ工
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 新習志野

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 440.0 ｍ、規模　　    61,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新習志野駅南西方

2.9km		 法令

規制		 工専
(50,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流倉庫の集積する地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくも
のと予測される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内における工業地域である。道路網等都心へのアクセスも良好で、昨今のｅコマースの発展によ
る物流施設のニーズが高く、需要は底堅く推移している。需要者の中心は、物流倉庫業、事業所等を営む企業のほか、
投資家等である。規模、用途が様々であり、需要の中心価格帯は幅広い。一定の画地規模を有し、接道条件の優れた土
地は、投資対象として高値取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。実際の取引によるものであり
説得力がある。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。建築費、利
回り等に想定要素を含むものの、賃貸用物流施設の需要も高く、収益価格も有用性ある価格である。よって、比準価格
及び収益価格を関連付け、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　習志野 9-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    175,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＥＣの普及・定着により、物流市況は底堅い
需要に支えられ、好立地においては品薄状態
が続き、地価は上昇傾向にある。


湾岸エリアの物流地域に存し、都心へのアク
セスが良好で物流倉庫業としては優れた立地
にある。需要は堅調で、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％ +6.3 ％
３　試算価格算定内訳 習志野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０２
５３８３
-3011		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
南東12m、
南西8m、
北西8m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
b ２６１０２
５３８３
-3008		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西21.9m市道、
北8m、角地
工専

(70,200)
c ２６１０２
５３８３
-3017		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
南東10m、
二方路
工専

(60,200)
d ２６１０２
６９９３
-339		 千葉市美浜区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
南東6m、角地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
253,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
243,763 		 100
[ 133.0]
183,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
280,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
284,675 		 100
[ 137.6]
206,886 
207,000 
c (　           ) 
168,884  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
203,286 		 100
[ 105.7]
192,324 
192,000 
d (　           ) 
206,033  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
213,181 		 100
[ 107.0]
199,235 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



習志野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,023,344,420 
380,942,201 
1,642,402,219 
1,213,600,000 
428,802,219 		 （　0.9546）
409,334,598 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  9,303,059,045 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 26,684.23 Ｓ5 140,423.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 50 ％   200 ％   200 ％   61,725 ㎡    140.3 m x  440.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設を想定した。フロア貸し。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
26,684.23 
89.1 
23,770.00 
1,468 
34,894,360 		 6.0  209,366,160 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,468 
35,427,244 		 6.0  212,563,464 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,468 
35,427,244 		 6.0  212,563,464 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,468 
35,427,244 		 6.0  212,563,464 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
28,434.73 
84.9 
24,133.00 
1,468 
35,427,244 		 6.0  212,563,464 
0.0  0 

計
140,423.15 
85.7 
120,302.00 

176,603,336 		 1,059,620,016 
0 
⑨年額支払賃料    176,603,336 円　×　12ヶ月　＝　   2,119,240,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 120,302.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,119,240,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　   105,962,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,013,278,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,059,620,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      10,066,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,023,344,420 円　　　　（　        32,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,475 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,468 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 61,500,000 円  　　　　 20,500,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 63,577,201 円  　　　    2,119,240,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   40,615,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  174,250,000 円  　　　　 20,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    20,500,000 円  　　　　 20,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    20,500,000 円  　　　　 20,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     380,942,201 円　（　　　　　　         6,172 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　 140,423.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 60 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,213,600,000 円  
（　　　　　        19,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,023,344,420 円      
②総費用 380,942,201 円      
③純収益　①－② 1,642,402,219 円      
④建物等に帰属する純収益 1,213,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,802,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 409,334,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,632 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,303,059,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市茜浜三丁目３６番２
 0400001283566-0000
2 　習志野市茜浜三丁目３６番３
 0400001283567-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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50 　
備考