鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
習志野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

習志野 5-2

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　小出　修身

TEL.

鑑定評価額

346,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	習志野市津田沼１丁目２０５５番外｢津田沼１－２－２３｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	津田沼 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

津田沼駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の大規模商業施設のリニューアルもあり、商業地として発展すると予測する。店舗等の需要は堅調であり、
地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,670,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、千葉県北西部の商業地域である。主たる需要者の属性は、大手法人をはじめ地元企業のほか投資
物件の取得を目的とする機関投資家等である。商業地に対する需要は旺盛で、不動産市場は堅調に推移しており、店舗
、オフィスの賃貸市況については安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模により異なる
が３～１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は自用目的の法人、収益目的の投資家や不動産業者等である。供給が少ない商業地の取引においては収益
性のほか、類似地域で成立した取引も考慮される。したがって、広域的に千葉県内の商業地の取引事例から試算した比
準価格を重視して、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気が緩やかに回復している中、店舗、オフ
ィスの需要は堅調であり、不動産投資市場も
良好な資金調達環境を背景に積極的な投資姿
勢が続いている。

中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業
地域で、周辺の大規模商業施設のリニューア
ルもあり、今後の発展が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

習志野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０２５３８３ -3002	船橋市		建付地	（　）	不整形	北16m県道、南西6m、二方路		商業 (100,600)
b	２６１０２５３８３ -3024	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	２６１０２５３８３ -3027	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	２６１０２５３８３ -4031	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東17m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	２６１０２５３８３ -4013	松戸市		建付地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,319,261	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 89.5]	100 [ 99.8]	1,561,177	100 [ 79.2]	1,971,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,970,000
b	(　 ) 1,080,292	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,102,978	100 [ 57.3]	1,924,918		1,920,000
c	(　 ) 1,062,089	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,109,883	100 [ 58.7]	1,890,772		1,890,000
d	(　 ) 1,095,233	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,187,233	100 [ 58.3]	2,036,420		2,040,000
e	(　 ) 1,385,452	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	1,560,754	100 [ 81.6]	1,912,689		1,910,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,950,000 円／㎡]

習志野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,054,257	9,693,972	36,360,285	23,047,600	13,312,685	（　0.9362） 12,463,336	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	303,983,805 円　　　　（　 1,670,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

習志野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	144.72	ＲＣ8	1,091.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	8.8 m x 19.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しを想定

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.38	97.0	123.56	6,800	840,208	10.0	8,402,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	137.68	97.2	133.82	4,420	591,484	6.0	3,548,904
							0.0	0
3～ 8	店舗	137.68	97.2	133.82	3,400	454,988	6.0	2,729,928
							0.0	0
～

～

計		1,091.14	97.2	1,060.30		4,161,620		28,330,552
								0

⑨年額支払賃料	4,161,620 円　×　12ヶ月　＝　 49,939,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,060.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,939,440 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,144,974 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,794,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,330,552 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,054,257 円　　　　（　 253,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,857 円/㎡　月額支払賃料（　 6,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

習志野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,835,000 円	367,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,496,972 円	49,939,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,508,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,119,500 円	367,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,693,972 円　（　　　　　　 53,264 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	367,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,091.14 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,047,600 円（　　　　　 126,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,054,257 円
②総費用	9,693,972 円
③純収益　①－②	36,360,285 円
④建物等に帰属する純収益	23,047,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,312,685 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,463,336 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,983,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,670,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

習志野 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	習志野市津田沼一丁目２０５５番	0411000031424-0000
2	習志野市津田沼一丁目２０５６番	0411000031425-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
習志野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

習志野 5-2

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　後藤　元

TEL.

鑑定評価額

346,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	習志野市津田沼１丁目２０５５番外｢津田沼１－２－２３｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	津田沼 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

津田沼駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い繁華な熟成した商業地域であり、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。投資需要
は旺盛である一方で供給が限定的なため、今後も地価は上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市及び周辺市の商業地域を中心として、県内で広域に及ぶ。需要者は、地元の事業法人や資金力を
有する全国展開の法人、不動産投資家等が中心である。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く
、テナント需要も良好で、不動産投資は堅調である。商業地の取引が少なく、画地規模や需要者の属性により取引価格
帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、商業繁華性等を適切に反映しており、実証的で信頼性が高い。収益価
格は、地域性・個別性を反映した賃貸建物を想定し、適切に純収益・還元利回り等を査定しており、収益性が重視され
る賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利動向に不透明感はあるが、個人消費は底
堅く、テナント需要は安定して推移している
。投資家の取得意欲も堅調で、商業地の需給
は良好である。

津田沼駅南口の再開発が一時中断されたもの
の、駅北口の店舗需要は良好であり、商業地
の希少性は維持されている。地価は上昇傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

習志野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６１０２５３８３ -3002	船橋市		建付地	（　）	不整形	北16m県道、南西6m、二方路		商業 (100,600)
b	２６１０２５３８３ -3019	船橋市		更地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
c	２６１０２５３８３ -3026	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	２６１０２５３８３ -3021	市川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.1m市道、北西4.3m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,319,261	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 89.5]	100 [ 99.8]	1,561,177	100 [ 79.2]	1,971,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,970,000
b	(　 ) 1,938,172	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,174,629	100 [ 109.1]	1,993,244		1,990,000
c	(　 ) 1,466,339	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,535,257	100 [ 81.1]	1,893,042		1,890,000
d	(　 ) 1,952,274	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,000,616	100 [ 100.5]	1,990,663		1,990,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +1.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,960,000 円／㎡]

習志野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,641,017	9,671,658	35,969,359	23,047,600	12,921,759	（　0.9362） 12,097,351	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	295,057,341 円　　　　（　 1,620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

習志野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	144.72	ＲＣ8	1,091.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	8.8 m x 19.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.38	97.0	123.56	6,776	837,243	10.0	8,372,430
							0.0	0
2～ 2	店舗	137.68	97.2	133.82	4,235	566,728	6.0	3,400,368
							0.0	0
3～ 8	店舗	137.68	97.2	133.82	3,388	453,382	6.0	2,720,292
							0.0	0
～

～

計		1,091.14	97.2	1,060.30		4,124,263		28,094,550
								0

⑨年額支払賃料	4,124,263 円　×　12ヶ月　＝　 49,491,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,060.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,491,156 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,107,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,383,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,094,550 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 257,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,641,017 円　　　　（　 250,775 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,256 円/㎡　月額支払賃料（　 4,235 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

習志野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,835,000 円	367,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,474,558 円	49,491,156　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,508,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,119,500 円	367,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,671,658 円　（　　　　　　 53,141 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	367,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,091.14 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,047,600 円（　　　　　 126,635 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,641,017 円
②総費用	9,671,658 円
③純収益　①－②	35,969,359 円
④建物等に帰属する純収益	23,047,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,921,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,097,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,057,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,620,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

習志野 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	習志野市津田沼一丁目２０５５番	0411000031424-0000
2	習志野市津田沼一丁目２０５６番	0411000031425-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考