令和8年1月15日　提出 習志野 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -23 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　秀樹   TEL.

鑑定評価額 1,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市奏の杜３丁目１０６番１外 ｢奏の杜３－６－１｣ ②地積 　(㎡) 2,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 地区計画等 (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ8 中高層共同住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 津田沼 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 津田沼駅南西方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 分譲マンションを中心とする住宅地域であり、今後も現状の利用状況を維持すると予測する。分譲マンション需 要は堅調であり、建築費の動向に留意する必要はあるものの、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    554,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              546,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及び周辺市の駅及び利便施設に比較的近い、マンション用地が存する地域。需要者の中心は、 大手又は中堅のマンションデベロッパーである。建築費の上昇に留意する必要はあるが、分譲マンション市場は堅調で あり、土地の供給も限定的であることから、分譲マンション用地に対する需要は堅調である。画地規模により価格に幅 があるため、中心価格帯の把握は困難であるが、１㎡当たりの単価は、５０万円～６０万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発目的での取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。標準地は、ファミ リータイプの分譲マンションが多い住宅地域に存する分譲マンション用地であるため、収益還元法は適用せず、開発法 を適用した。比準価格と開発法による価格は開差も小さく、同程度の説得力を有すると判断し、比準価格と開発法によ る価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    504,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・国際情勢等による景気下振れリスク はあるが、ファイナンス環境は依然良好であ り、住宅・投資用等の不動産需要は概ね堅調 である。 分譲マンションが多い区画整然とした住宅地 であり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％