令和8年1月16日　提出 佐倉 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 9-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 417,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市大作２丁目１１番２ ②地積 　(㎡) 10,703   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 2.5:1 工場 中小規模の工場、倉 庫等の建ち並ぶ工業 地域 南西12m市道、南東側道 水道、ガス、下水 佐倉 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   400 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐倉第三工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南東方 5.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道５１号や東関東自動車道「佐倉ＩＣ」へのアクセスが良好な内陸型の工業団地で、現状、地域要因の大きな 変化は見られない。地価は、周辺工業地域と比較し割安感もあり、当面は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市を中心に周辺市に及ぶ内陸型の工業団地で、需要者は、製造業及び流通業等の事業者が中心であ る。近年、圏域内では、臨海部の大型物流施設用地の不足に伴う交通アクセスが良い内陸部の工業団地等への需要シフ トや企業収益の回復を背景とした移転需要に伴う高値取引が見られる。尚、当該地域における不動産取引は、工業地域 の取引は極めて希少で画地規模も様々であることから中心的な価額帯はやや見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における既存工場等の大部分は、自社利用を目的とするものであり、貸工場・倉庫等の収益物件の運用は未だ 限定的で賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定にあたっては、 同一需給圏内の類似の工業団地等の取引事例を中心に試算された市場の需給動向を反映した比準価格を採用し、その鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地の市況は、ここ数年、圏域内における 堅調な用地需要や全般的な用地不足、相対的 な価格の割安感等を背景に価格の上昇が継続 している。 千葉県土地開発公社による新たな佐倉第三工 業団地神門地区（大作１丁目）の造成・分譲 計画がある。（各区画１．５～１．７ｈａ程 度の４区画）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％