令和8年1月15日　提出 佐倉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　米元　豊   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外 ②地積 　(㎡) 3,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 東8.3m市道、北側道 水道、ガス、下水 佐倉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の工業団地で地価に影響を及ぼす地域要因の変化は見受けられず、当面は現状の土地利用状況のまま推移 するものと予測する。物流施設用地への旺盛な需要の影響を受け、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的圏域を有し、千葉県北西部を中心とする県内の内陸型工業地域全域である。近隣地域は中小規模の 工場、倉庫が建ち並ぶ工業団地で、需要者の中心は中小規模で生産活動を行う中堅企業である。佐倉ＩＣを中心に交通 網への利便性に富み、生産活動に伴う原材料の調達や製品の各方面への配送における有利性が高いため、工業用地への 需要が堅調で、地価は強含み傾向にある。中心となる価格帯は規模等により様々で把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の中小規模工場が集積する工業団地で賃貸倉庫等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は形成されていな いため、収益還元法は適用できなかった。比準価格を試算する際に選択採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、い ずれも同一需給圏内に存する工業地の取引事例で、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。以上から、比 準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [108.1] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [102.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安に伴う原材料価格の上昇で不透明感が残 るものの、工業生産や企業収益は横這い傾向 となっている。一方、設備投資は緩やかに回 復している。 佐倉ＩＣに近い工業団地で、画地規模は工業 地としてはやや小規模であるが、首都圏の工 業地の地価上昇の影響を受け、地価の上昇が 継続している。 個別的要因に変動はなく、市場における競争 力にも変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +18.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％