令和8年1月15日　提出 佐倉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -21 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市坂戸字新宿１０１６番３外 ②地積 　(㎡) 1,010   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 県道背後の農家住宅 、一般住宅が多い住 宅地域 南4m市道 下水 佐倉 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,010 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存し建築可能な土地は限定され、特段変化の要因もないことから、今後も現環境を維持するも のと思料された。需要は弱含みであり、今後の地価は小幅ながらも下落傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市町の市街化調整区域と判断した。特に農家住宅が存する地域に強い代替競争関係が認め られる。主な需要者は、地縁を有する個人、農業従事者が中心で、圏外からの需要は少ない。農業従事者数は減少傾向 にあり、一般住宅の需要者は利便性を重視する傾向にあるため、需要は弱含みである。取引は稀に確認される程度であ る。取引は規模等の個別性が強く総額は把握できないが、単価は１１千円／㎡前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域に所在することから、賃貸用建物の建築は原則不可であり、収益価格の試算は断念した。比 準価格は、同一需給圏内の市街化調整区域において、実際に成約した事例より比準しており、実証的で信頼性は高い。 よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [185.8] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の直近１年の人口は微減。高齢化率は 千葉県平均を上回る。令和７年の土地取引件 数は概ね横ばい傾向にある。 特に地域要因に変動はない。坂戸地区の人口 は減少傾向にある。地価は下落傾向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％