令和8年1月15日　提出 佐倉 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -16 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市寺崎字御門前２６０４番１外 ②地積 　(㎡) 1,037   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅も混在する 市街地に近い農家住 宅地域 西4m市道 水道 佐倉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   160 ｍ、南   130 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐倉駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。農 家住宅の需要は低調であり地価は引続き弱含みにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び周辺市の市街化調整区域内に存する農家住宅地域を中心とする地域。需要者は地縁性を有する 農家やその親族が中心であり、圏外からの流入は認められない。標準地周辺は市街化調整区域に存する農家集落で、需 要は低調であり取引は極めて少ない。取引価格帯は、取引件数が少なく規模もまちまちで個別性が強いことから中心価 格水準を見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、標準地は市街化調整区域内に存し、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価 格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向にて推移し、高齢化 率は県平均を上回っている。取引価格は全般 に上昇傾向、取引件数は横這い傾向にて推移 している。 市街化調整区域内の農家住宅地域。地域要因 に変動は無いが、農家住宅の需要は低調であ り地価は下落基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％