令和8年1月16日　提出 佐倉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市千成２丁目７７６番６０ ｢千成２－１５－１４｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 京成佐倉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 京成佐倉駅東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い古い造成の住宅団地であり、地域要因の大きな変化は特に認められない。地価は、圏域内 の概ね堅調な住宅需要等を背景に価格は底を打ち、当面はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線沿線及びＪＲ総武本線沿線の佐倉市東・南部を中心とした住宅地域で、需要者は、市内在住の 住宅一次取得者が中心で圏域外からの参入は少ない。当該地域は、圏域内での選好性は劣るが、市内需給バランスの変 化を背景に価格はやや上昇傾向にある。不動産取引は、土地は、対象標準地と同規模程度で４００万円前後、中古住宅 は、建物の経年・状態により差があるが、概ね１，０００万円以下が取引の中心で、新築住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、自己利用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていない大規模開発の戸建住宅地域にあり、その画地 条件や最有効使用の判定等に鑑み、投下資本に見合う収益は期待し得ないことから、収益還元法は適用しなかった。従 って、当該鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、類似の 取引事例より試算した比準価格を採用し、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の微減傾向が続くが、昨年に引き続き地 価上昇地域が駅周辺の市街地のみならず、バ ス便の住宅団地等、低価格帯の地域へ波及す る傾向にある。 古い開発による概ね北傾斜の住宅団地で、京 成佐倉駅圏内での選好性は劣るが、全般的な 需要回復を背景に、価格は底値からやや上昇 基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％