別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
成田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市公津の杜１丁目２６番２
 ②地積
　(㎡)		 607  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、共同住宅が建
ち並ぶ駅に近い路線
商業地域		 西25m市道、背面道 水道、ガス、下水 公津の杜

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.9 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       607 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５．０ｍ市道 交通

施設		 公津の杜駅北東方

200m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近くの路線商業地域であるが、特段の変動要因は見られないことから今後も同様の環境を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は成田市を中心に周辺市町を含む広域的な商業地域と判定した。需要者の中心は地元不動産業者、個人・法
人投資家等である。商業地の範囲が狭いことから稀少性が高く、地域周辺を含めて供給が不足しているため収益用不動
産に対する需要は堅調である。取引が少なく需要の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的な類似地域に存する規範性の高い取引事例から試算した実証的な価格である。一方、収益価格は収益
性に着目して試算した価格であるが、想定要素を含み不確実性を伴うため説得力は劣るものと判断する。したがって、
市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を採用し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[110.2]		 [103.0]
100		 171,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧成田市市街地を中心に人口は増加傾向で不
動産需要も旺盛である。一方、旧下総大栄地
区では人口が減少傾向で不動産需要も弱含み
である。

公津の杜駅前商業地域は範囲が狭いことから
稀少性により不動産需要は安定的である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０７
９５１９
-1010		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２６１０７
９５１９
-802		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西25m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２６１０７
９５１９
-1012		 四街道市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
西4m、角地
近商

(90,200)
d ２６１０７
９５１９
-1046		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e ２６１０７
９５１９
-1009		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m国道、
東5m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,524  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
179,299 		 100
[  99.0]
181,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
107,720  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
135,689 		 100
[  89.1]
152,288 
157,000 
c (　           ) 
133,267  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
139,800 		 100
[  86.6]
161,432 
166,000 
d (　           ) 
154,783  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,129 		 100
[  91.0]
177,065 
182,000 
e (　           ) 
141,596  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
147,664 		 100
[  89.3]
165,357 
170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



成田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,032,490 
3,960,727 
17,071,763 
14,198,400 
2,873,363 		 （　0.9489）
2,726,534 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     55,643,551 円　　　　（　     91,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 308.70 Ｓ3 926.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区2種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   607 ㎡     17.9 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階・３階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 共用部分の階段、廊下等を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
308.70 
97.2 
300.06 
3,500 
1,050,210 		 5.0  5,251,050 
1.0  1,050,210 

 2～ 2		 居宅
308.70 
86.7 
267.64 
1,500 
401,460 		 2.0  802,920 
1.0  401,460 

 3～ 3		 居宅
308.70 
86.7 
267.64 
1,500 
401,460 		 2.0  802,920 
1.0  401,460 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
926.10 
90.2 
835.34 

1,853,130 		 6,856,890 
1,853,130 
⑨年額支払賃料      1,853,130 円　×　12ヶ月　＝　      22,237,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     835.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,237,560 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,845,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,391,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,856,890 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,878 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,853,130 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         577,769 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,032,490 円　　　　（　        34,650 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,614 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,224,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 667,127 円  　　　       22,237,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      182,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,479,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,960,727 円　（　　　　　　         6,525 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     926.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,198,400 円  
（　　　　　        23,391 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,032,490 円      
②総費用 3,960,727 円      
③純収益　①－② 17,071,763 円      
④建物等に帰属する純収益 14,198,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,873,363 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,726,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,643,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市公津の杜一丁目２６番２
 0423000052783-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
成田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市公津の杜１丁目２６番２
 ②地積
　(㎡)		 607  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、共同住宅が建
ち並ぶ駅に近い路線
商業地域		 西25m市道、背面道 水道、ガス、下水 公津の杜

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.7 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 公津の杜駅北東方

200m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・事務所兼共同住宅のビルが建ち並ぶ公津の杜駅に近い幹線市道沿いの商業地域。現時点で特に地域要因に
変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線で、成田市及び周辺市町の商業地域。需要者は地元事業者を中心とし
て小売店舗等をチェーン展開する大手・中堅の法人も想定される。画地規模が比較的大きく、平屋のコンビニ、ガソリ
ンスタンド等のほかは３階建の店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ地域で、繁華性はあまり高くはないが駅に近接する
ため需要は底堅い。規模により取引価格に幅があるが、更地で１６万～２０万円／㎡程度が中心価格帯と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例により試算されたもので、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ
る。一方、収益価格は比準価格と比べかなり低位に試算されたが、２階以上の収益性が低いこと、建築費が上昇してい
ること等が大きな要因となっているものと思料する。そこで本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用す
るのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[102.0]		 100
[111.6]		 [103.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空港新滑走路の整備、大型物流施設の建設計
画等の進行、人口増加等の要因を背景にここ
数年不動産需要は旺盛で、地価は依然として
上昇基調にある。

駅に近接する商業地や集客力のある大型商業
施設周辺の商業地に対する需要は底堅く、供
給が少ないため依然として地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０７
９５１９
-837		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m市道、
南東8m、西3m、
三方路
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２６１０７
９５１９
-802		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西25m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２６１０７
７６１９
-103		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２６１０７
７６１９
-148		 富里市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16.5m市道、
東6m、二方路
１住居

(60,200)
e ２６１０７
７６１９
-710		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,187  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
121,096 		 100
[  68.3]
177,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
107,720  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
135,689 		 100
[  92.7]
146,374 
151,000 
c (　           ) 
110,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,998 		 100
[  67.0]
168,654 
174,000 
d (　           ) 
85,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
111,046 		 100
[  67.7]
164,027 
169,000 
e (　           ) 
104,608  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,525 		 100
[  67.0]
163,470 
168,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



成田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,271,129 
3,846,588 
17,424,541 
14,616,000 
2,808,541 		 （　0.9489）
2,665,025 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     54,388,265 円　　　　（　     89,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 308.70 Ｓ3 926.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区2種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   607 ㎡     17.9 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２～３階は居宅の店舗・共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.2 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
308.70 
97.2 
300.06 
3,570 
1,071,214 		 5.0  5,356,070 
1.0  1,071,214 

 2～ 2		 居宅
308.70 
86.7 
267.64 
1,500 
401,460 		 2.0  802,920 
1.0  401,460 

 3～ 3		 居宅
308.70 
86.7 
267.64 
1,500 
401,460 		 2.0  802,920 
1.0  401,460 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
926.10 
90.2 
835.34 

1,874,134 		 6,961,910 
1,874,134 
⑨年額支払賃料      1,874,134 円　×　12ヶ月　＝　      22,489,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     835.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,489,608 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,866,637 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,622,971 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,961,910 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,874,134 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         584,317 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,271,129 円　　　　（　        35,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,686 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 674,688 円  　　　       22,489,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,522,500 円  　　　　    210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,846,588 円　（　　　　　　         6,337 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 216,000 円／㎡　×　     926.10 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,616,000 円  
（　　　　　        24,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,271,129 円      
②総費用 3,846,588 円      
③純収益　①－② 17,424,541 円      
④建物等に帰属する純収益 14,616,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,808,541 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,665,025 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,388,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市公津の杜一丁目２６番２
 0423000052783-0000
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