別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
成田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市花崎町８３９番３６
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 飲食小売店舗等が建
ち並ぶ駅に近い普通
商業地域		 南東10.7m市道、背面道 水道、ガス、下水 成田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.2 ｍ、奥行　約　　  23.3 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．７ｍ市道 交通

施設		 成田駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 成田山新勝寺表参道沿いの熟成した商業地域であり、インバウンドの回復に伴い、商況も高まっているため、当
面は現況の路面店舗を中心とする土地利用状況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田駅、京成成田駅を中心とするＪＲ成田線、京成本線、成田スカイアクセス線沿線の商業地域であ
る。需要者の大半は、国内外観光客を主たる顧客層とする地元事業主等が中心となる。需要に比べて供給が極めて少な
い旧来の商業地域であり、観光客の増加に伴い、地価は依然として上昇基調にはあるが、高値感も生じており、上昇幅
はやや縮小している。中心価格帯は更地で単価１８万円／㎡～２０万円／㎡前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 価格牽連性が認められる成田市内及び周辺市内の商業地域の取引事例から得られた比準価格は、不動産市場の実態を忠
実に反映した価格である。一方、地元事業主を中心とする自用目的の取引が主体の旧来の商業地であり、土地の経済価
値に即応した賃料設定が成されていない地域でもあるため、収益価格はやや低位に試算された。したがって実証的な取
引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空港第３滑走路、圏央道等のインフラ整備の
進捗等に伴い、不動産需要は堅調に推移して
いるが、高値感もあり、上昇幅が縮小してい
る地域もある。

成田山新勝寺東参道沿いの旧来の商業地域で
、国内外観光客の増加に伴い、地価は上昇傾
向にはあるが、上昇幅は縮小しつつある。


価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０７
７６１９
-148		 富里市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16.5m市道、
東6m、二方路
１住居

(60,200)
b ２６１０７
７６１９
-103		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２６１０７
９５１９
-802		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西25m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２６１０７
７６１９
-710		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２６１０７
９５１９
-1029		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
西8m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
111,046 		 100
[  59.5]
186,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
110,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,998 		 100
[  60.4]
187,083 
191,000 
c (　           ) 
107,720  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
135,689 		 100
[  74.4]
182,378 
186,000 
d (　           ) 
104,608  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,525 		 100
[  60.7]
180,437 
184,000 
e (　           ) 
118,679  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
119,946 		 100
[  65.9]
182,012 
186,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



成田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,080,844 
3,256,892 
13,823,952 
12,040,800 
1,783,152 		 （　0.9489）
1,692,033 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     34,531,286 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 169.99 ＲＣ5 761.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     10.2 m x   23.3 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３階～５階を共同住宅とした中層店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
138.33 
75.9 
104.99 
3,500 
367,465 		 6.0  2,204,790 
1.0  367,465 

 2～ 2		 店舗
155.83 
87.1 
135.73 
2,800 
380,044 		 3.0  1,140,132 
1.0  380,044 

 3～ 3		 居宅
155.83 
84.6 
131.83 
1,900 
250,477 		 2.0  500,954 
1.0  250,477 

 4～ 4		 居宅
155.83 
84.6 
131.83 
1,900 
250,477 		 2.0  500,954 
1.0  250,477 

 5～ 5		 居宅
155.83 
84.6 
131.83 
1,950 
257,069 		 2.0  514,138 
1.0  257,069 

計
761.65 
83.5 
636.21 

1,505,532 		 4,860,968 
1,505,532 
⑨年額支払賃料      1,505,532 円　×　12ヶ月　＝　      18,066,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     636.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,066,384 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,499,510 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,566,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,860,968 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,575 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,505,532 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         469,395 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,080,844 円　　　　（　        66,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,038,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 541,992 円  　　　       18,066,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,254,200 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,256,892 円　（　　　　　　        12,673 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     761.65 ㎡　×　(100% ＋　  8.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,040,800 円  
（　　　　　        46,851 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,080,844 円      
②総費用 3,256,892 円      
③純収益　①－② 13,823,952 円      
④建物等に帰属する純収益 12,040,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,783,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,692,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,531,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市花崎町８３９番３６
 0423000148719-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
成田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.
鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市花崎町８３９番３６
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 飲食小売店舗等が建
ち並ぶ駅に近い普通
商業地域		 南東10.7m市道、背面道 水道、ガス、下水 成田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.2 ｍ、奥行　約　　  23.3 ｍ、規模　　       257 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．７ｍ市道 交通

施設		 成田駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 成田山表参道沿いに飲食店等が軒を連ねる普通商業地域であり、地域要因に格別の変動要因は見当たらず、当面
は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は成田市及びその周辺市を中心として広域に存する普通商業地域で、需要者は店舗や共同住宅等として自己
利用目的で取得する地元の事業者や不動産業者が中心とみられる。成田山表参道沿いで参拝客や観光客を相手とする中
小店舗が建ち並ぶ普通商業地域で、近年はコロナ禍の終息や円安傾向を受けたインバウンド需要が旺盛だが、最近の日
中関係悪化が懸念材料である。取引は極めて少ないが、取当該地域の地価は㎡当たり概ね２０万円前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等を需要の中心とする地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらい。一方、自己使用目的を中心とする
規範性の高い取引事例を基にして比準価格が求められたことから、これを標準として、収益還元法による収益価格は参
考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安傾向等を背景にインバウンド需要の好調
が続くが、高市政権発足後の日中関係悪化に
伴う中国人観光客の減少が、市内観光産業の
懸念材料となる。

国内参拝客に加え、近年は円安を背景とした
インバウンド需要に沸く参道商店街として、
地元関係者を中心に需要が根強く、商業地需
要は堅調を継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０７
７６１９
-103		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２６１０７
９５１９
-1010		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２６１０７
９５１９
-1045		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
近商

(90,200)
d ２６１０７
９５１９
-1013		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,998 		 100
[  62.4]
181,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
185,000 
b (　           ) 
177,524  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
179,299 		 100
[  97.9]
183,145 
187,000 
c (　           ) 
194,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
185,428 		 100
[ 102.4]
181,082 
185,000 
d (　           ) 
180,216  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,273 		 100
[ 105.1]
184,846 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



成田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,710,545 
2,899,117 
13,811,428 
12,040,800 
1,770,628 		 （　0.9489）
1,680,149 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     34,288,755 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 169.99 ＲＣ5 761.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   257 ㎡     10.2 m x   23.3 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロア貸店舗、３～５階は共同住宅（賃貸住戸は１Ｋマンション）を想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
138.33 
75.9 
105.02 
3,581 
376,077 		 6.0  2,256,462 
1.0  376,077 

 2～ 2		 店舗
155.83 
87.1 
135.67 
2,865 
388,695 		 3.0  1,166,085 
1.0  388,695 

 3～ 3		 居宅
155.83 
84.6 
131.78 
1,791 
236,018 		 2.0  472,036 
1.0  236,018 

 4～ 4		 居宅
155.83 
84.6 
131.78 
1,791 
236,018 		 2.0  472,036 
1.0  236,018 

 5～ 5		 居宅
155.83 
84.6 
131.78 
1,791 
236,018 		 2.0  472,036 
1.0  236,018 

計
761.65 
83.5 
636.03 

1,472,826 		 4,838,655 
1,472,826 
⑨年額支払賃料      1,472,826 円　×　12ヶ月　＝　      17,673,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     636.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,673,912 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,466,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,206,977 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,838,655 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,472,826 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         459,198 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,710,545 円　　　　（　        65,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,581 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 692,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 530,217 円  　　　       17,673,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,254,200 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,899,117 円　（　　　　　　        11,281 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     761.65 ㎡　×　(100% ＋　  8.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,040,800 円  
（　　　　　        46,851 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,710,545 円      
②総費用 2,899,117 円      
③純収益　①－② 13,811,428 円      
④建物等に帰属する純収益 12,040,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,770,628 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,680,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,538 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,288,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市花崎町８３９番３６
 0423000148719-0000
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備考