別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
成田 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -28 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市松崎字湯川１６３３番１５
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1.2:1		 共同住宅

Ｓ2		 住宅、アパート、事
業所が見られる混在
住宅地域		 南西19m市道 水道、ガス、下水 成田湯川

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.4 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       377 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　１９ｍ
市道		 交通

施設		 成田湯川駅南方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 成田湯川駅に近く、空地の見られる混在住宅地域であるが、北千葉道路（国道４６４号バイパス）の整備等に伴
い交通利便性等が高まっており、徐々に住宅地域としての成熟度が増すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は成田市及び周辺市町の住宅地域及び商住混在地域、需要者は地元の事業者や不動産業者等である。成田湯
川駅に近接するものの、成田ニュータウンの北端に位置して中心市街地からは遠く、まだ空地や駐車場等の目立つ地域
であるが、北千葉道路等の整備によって交通利便性が増しており、宅地需要は堅調に推移している。取引が少なく中心
価格帯の把握は困難であるが、地域の価格水準は㎡当たり１００，０００円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏には共同住宅が見られるものの、低層建物主体であるため収益目的の土地取引は想定しづらく、この結果と
して低位に試算された収益還元法による収益価格は、やや説得力を欠く。一方、同一需給圏に存する規範性のある取引
事例から求められた比準価格は相応の説得力を有するものと思料する。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に
留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.9]		 [104.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新滑走路建設や圏央道・北千葉道路整備など
交通インフラ拡充計画により、地域経済の活
性化が期待され、不動産需給の引締まり効果
が生じている。

成田湯川駅近くに賃貸アパートや一般住宅、
中小店舗等が混在する地域であり、空地等も
まだ残るが、北千葉道路等の整備によって交
通利便性が向上。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０７
３９１５
-605		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西9m市道、
南6m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２６１０７
９５１９
-825		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
１中専
高度地区1種
(60,200)
c ２６１０７
９５１９
-842		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東24.2m市
道、
北西5.8m、
北東4m、
三方路
１中専
高度地区1種
(70,200)
d ２６１０７
９５１９
-808		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e ２６１０７
９５１９
-809		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
北西3m、角地
１中専
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,097  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
87,075 		 100
[  92.2]
94,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
98,200 
b (　           ) 
97,999  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
98,276 		 100
[ 100.5]
97,787 
102,000 
c (　           ) 
97,566  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
101,119 		 100
[ 102.2]
98,942 
103,000 
d (　           ) 
90,545  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
92,270 		 100
[  94.1]
98,055 
102,000 
e (　           ) 
123,937  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
125,094 		 100
[ 124.0]
100,882 
105,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



成田 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,018,306 
1,026,951 
4,991,355 
4,175,560 
815,795 		 （　0.9692）
790,669 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     16,136,102 円　　　　（　     42,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.66 Ｗ2 347.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     20.4 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸住戸は１ＬＤＫ（３５㎡程度）１０戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,500 
260,850 		 1.0  260,850 
1.0  260,850 

 2～ 2		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,515 
263,459 		 1.0  263,459 
1.0  263,459 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
347.80 
100.0 
347.80 

524,309 		 524,309 
524,309 
⑨年額支払賃料        524,309 円　×　12ヶ月　＝　       6,291,708 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,291,708 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       522,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,769,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           524,309 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          524,309 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         244,002 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,018,306 円　　　　（　        15,964 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 188,751 円  　　　        6,291,708　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      403,100 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,026,951 円　（　　　　　　         2,724 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,175,560 円  
（　　　　　        11,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,018,306 円      
②総費用 1,026,951 円      
③純収益　①－② 4,991,355 円      
④建物等に帰属する純収益 4,175,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 815,795 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 790,669 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,136,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市松崎字湯川１６３３番１５
 0423000164530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
成田 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 -28 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.
鑑定評価額 38,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市松崎字湯川１６３３番１５
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1.2:1		 共同住宅

Ｓ2		 住宅、アパート、事
業所が見られる混在
住宅地域		 南西19m市道 水道、ガス、下水 成田湯川

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    55 ｍ、南    55 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.4 ｍ、奥行　約　　  18.6 ｍ、規模　　       377 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北千葉道路の延伸、ニュータ
ウン中央線の開通で交通利便
性が向上した。		 街

路		 基準方位　北　　　
１９ｍ市道		 交通

施設		 成田湯川駅南方

250m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅近接の住宅地域であり、近年周辺幹線道路の延伸、開通により交通利便性が向上し、住宅地としての熟成
度は更に高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は成田市、酒々井町、富里市、栄町の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線、成田スカイアクセス線沿線の住
宅地域である。需要者の大半は、成田市内を中心とした県内在住者で、都心のみならず、成田空港及び関連企業の勤務
者も多い。交通利便性等が向上し、地価は依然として上昇基調にはあるが、高値感も生じており、上昇幅はやや縮小し
ている。中心価格帯は更地で単価１０万円／㎡前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 成田ニュータウン内の住宅地域の取引事例から得られた比準価格は、成田市内の不動産市場の実態を忠実に反映した価
格である。一方、土地の経済価値に即応した家賃設定が成されていない地域であるため、収益価格は低位に試算された
。したがって賃貸市場の熟成度等を考慮し、収益価格は参考程度に留め、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地と
の価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 93.9]		 [104.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空港第３滑走路、圏央道等のインフラ整備の
進捗等に伴い、不動産需要は堅調に推移して
いるが、高値感もあり、上昇幅が縮小してい
る地域もある。

周辺幹線道路の整備に伴い、堅調な需要がみ
られる地域であり、地価は上昇傾向が続いて
いるものの、高値感が生じており、上昇幅は
縮小しつつある。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１０７
３９１５
-605		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西9m市道、
南6m、角地
１住居
高度1種最高20m
(70,200)
b ２６１０７
９５１９
-507		 成田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南14m市道、
北6m、二方路
１低専

(50,100)
c ２６１０７
９５１９
-819		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
南西3m、角地
１低専

(50,100)
d ２６１０７
９５１９
-808		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,097  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.3]
87,075 		 100
[  90.3]
96,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
102,923  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
100,232 		 100
[  96.5]
103,867 
108,000 
c (　           ) 
84,017  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
83,468 		 100
[  88.7]
94,101 
97,900 
d (　           ) 
90,545  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
92,270 		 100
[  93.2]
99,002 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



成田 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,078,189 
1,084,429 
4,993,760 
4,175,560 
818,200 		 （　0.9692）
792,999 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     16,183,653 円　　　　（　     42,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.66 Ｗ2 347.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区1種
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   377 ㎡     20.4 m x   18.6 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３５㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,500 
260,850 		 1.0  260,850 
1.0  260,850 

 2～ 2		 居宅
173.90 
100.0 
173.90 
1,545 
268,676 		 1.0  268,676 
1.0  268,676 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
347.80 
100.0 
347.80 

529,526 		 529,526 
529,526 
⑨年額支払賃料        529,526 円　×　12ヶ月　＝　       6,354,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,354,312 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       527,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,826,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           529,526 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          529,526 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         246,429 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,078,189 円　　　　（　        16,123 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 333,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 190,629 円  　　　        6,354,312　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      403,100 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,084,429 円　（　　　　　　         2,876 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,175,560 円  
（　　　　　        11,076 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,078,189 円      
②総費用 1,084,429 円      
③純収益　①－② 4,993,760 円      
④建物等に帰属する純収益 4,175,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 818,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 792,999 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,183,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市松崎字湯川１６３３番１５
 0423000164530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考