令和8年1月15日　提出 成田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -25 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 9,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市北須賀字大坂１６２番外 ②地積 　(㎡) 842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 住宅 Ｗ1 旧来からの住宅が多 い国道に近い農家住 宅地域 南西6.5m市道 下総松崎 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       842 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 下総松崎駅南西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来から存する農家集落地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状の地域特性を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田市及び周辺市町の農家集落地域、需要者の中心は分家住宅を建築する農家の子弟等の地元関係者であ り、地縁的選好性が強い。市街地に比較的近く、北千葉道路等の背後に存する農家集落地域であり、需給は比較的安定 的に推移している。取引が少なく中心価格帯の把握は困難であるが、８４０㎡程度の更地の総額は１，０００万円前後 である。新築の戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の農家住宅を需要の中心とする農家集落地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらいため、収益還 元法の適用は見送った。一方で自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして比準価格が求められたが、 比準価格は市場実勢を反映した信頼性の高い試算価格であるので、これを標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意 の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新滑走路建設や圏央道・北千葉道路整備など 交通インフラ拡充計画により、地域経済の活 性化が期待され、不動産需給の引締まり効果 が生じている。 一般国道４６４号や北千葉道路（同国道バイ パス）背後の農家集落地域であるが、市街化 調整区域のため開発が進まず、農家住宅地の 需給は安定推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％