令和8年1月15日　提出 成田 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -22 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市公津の杜２丁目２２番３ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 大規模に区画整理さ れた戸建住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 公津の杜 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.1 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       193 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 公津の杜駅南東方 380m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人気は高いが供給の少ない住 宅地域であるので、地価の上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市及びその周辺の富里市等に存する住宅地域で、特に成田ニュータウン地区との代替競争関係が強 い。需要者は成田市及びその周辺に居住する一次取得者及び空港関連等の地元企業勤務者が中心である。駅徒歩圏内に 位置し、住環境・生活利便性ともに良好で人気が高いことから購入意欲は高く底堅い需要が見込まれる。土地は約１９ ０㎡程度で３，０００万円程度で、開発素地の供給が少ないため新築戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、成田市の周辺環境の類似する規範性の高い取引事例から試算した実証的な価格である。一方、投資採算性 の観点から収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を採用して、市場の需給動向も踏まえて鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧成田市市街地を中心に人口は増加傾向で不 動産需要も旺盛である。一方、旧下総大栄地 区では人口が減少傾向で不動産需要も弱含み である。 公津の杜地区は住環境に優れることから市場 での人気は高く、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％