令和8年1月15日　提出 成田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -20 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市江弁須字珍重２２０番２８ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パートも存する戸建 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 公津の杜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    65 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.1 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 公津の杜駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域として熟成しており今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人気の高い住宅地域であるの で、地価の上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市及びその周辺市町に存する住宅地域で、特に公津の杜駅を最寄りとする住宅地域との代替競争関 係が強い。需要者は成田市及びその周辺に居住する一次取得者及び空港関連等の地元企業勤務者が中心。周辺に各種店 舗が立地し生活利便性は良好である。公津の杜駅に近い住宅地域の地価上昇等の影響で需要が波及し地価は上昇してい る。土地は約１７０㎡程度で１，３００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、成田市の類似地域の中から規範性の高い取引事例を中心に試算したものである。一方、小規模画地である ことから投資採算性の観点から収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [107.4] 100 100 [101.0] 100 [113.5] [101.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧成田市市街地を中心に人口は増加傾向で不 動産需要も旺盛である。一方、旧下総大栄地 区では人口が減少傾向で不動産需要も弱含み である。 周囲に商業施設等が立地し生活利便性が良好 であることから市場での人気は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％