令和8年1月15日　提出 成田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -12 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 8,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市桜田字政所８４７番１外 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模在来住宅の多 い国道背後の農家住 宅地域 南西5.5m市道、北西側道 水道 大戸 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.7 ｍ、奥行　約　　  38.2 ｍ、規模　　       684 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 大戸駅南西方 7.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、成田市旧下総・大栄地区及び神崎町、香取市を中心とした郊外の住宅地域。需要者の中心は地縁・血 縁関係者であり、外部からの転入は少ない。対象標準地周辺は旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ既存集落であり、農業 従事者の減少等の影響から需要は弱含みで、供給も中古戸建が中心で散発的である。取引が少なく明確な価格水準は見 出せないが、類似の農家住宅地域の取引は土地単価７，０００円～１０，０００円／㎡程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ既存集落であり、自己使用が主体で賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算でき なかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引が主体で快適 性が重視され、市場の需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格 を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 8,110  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港周辺地域は景況が上向き。不動産市 場は二極化傾向が顕著であり、利便性が劣る 旧下総・大栄地区は宅地需要が依然弱含み。 地域要因に変動は見られない。需要は弱含み であり、地価は下落基調が続く。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％