令和8年1月15日　提出 成田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -9 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市猿山字間敷５４６番 ②地積 　(㎡) 685   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅も見られる 国道背後の農家住宅 地域 北東4.5m市道 水道 滑河 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       685 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 滑河駅東方 520m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、成田市旧下総・大栄地区及び神崎町、香取市を中心としたＪＲ成田線沿線の住宅地域。需要者の中心 は地縁・血縁関係者であり、外部からの転入は少ない。対象標準地周辺は旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ既存集落で あり、農業従事者の減少等の影響から需要は弱含みで、供給も中古戸建が中心で散発的である。取引が少なく明確な価 格水準は見出せないが、類似の農家住宅地域の取引は土地単価６，０００円～９，０００円／㎡程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ既存集落であり、自己使用が主体で賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算でき なかった。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的の取引が主体で快適 性が重視され、市場の需給動向等が価格に影響を与える市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格 を妥当な価格と認めて採用し、近年の不動産市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港周辺地域は景況が上向き。不動産市 場は二極化傾向が顕著であり、利便性が劣る 旧下総・大栄地区は宅地需要が依然弱含み。 地域要因に変動は見られない。需要は弱含み であり、地価は下落基調が続く。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％