令和8年1月15日　提出 茂原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂原 -3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 5,720,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茂原市道表２番１７ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか病院等も 見られる環境の良い 住宅地域 南6m市道 水道、ガス 茂原 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  19.4 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 茂原駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所北側の住宅地域であり、茂原バイパス背後に位置し、利便性は比較的高い。大きな価格変動はなく需給は 概ね均衡する一方、豊田川に近接し水害に係る心理的下押し圧力があり、積極的な需要は限定的と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂原市におけるＪＲ外房線茂原駅及び新茂原駅周辺のやや郊外の住宅地域である。需要者は市内及び周辺 市町村の居住者が中心で県外転入者も見られ、取引は散発的ながら需給は概ね均衡している。駅距離はあるが市役所及 び病院、生活利便施設の近接性から需要は底堅い一方、豊田川近接により水害の心理的下押し圧力が認められる。中長 期の基調は安定的で、需要の中心価格帯は１５０㎡程度で６００万円前後、新築戸建は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、駐車場付アパート等の収益物件を想定することが困難であるため、収益価格は試算し なかった。一方、周辺の類似住宅地における取引事例に基づき求めた比準価格は、市場性を反映し規範性が高いと判断 される。対象地域は自己居住目的の戸建住宅を中心とする住宅地域であることから、信頼性の高い取引事例により求め た比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 93.2] [104.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性及び居住環境が良好な住宅地は需 要が底堅いと認められる一方、郊外の既成住 宅地及び水害履歴地等の需要は総じて相対的 に限定的である。 幹線道路背後の住宅地域で住環境及び利便性 は比較的良好だが駅距離があり、豊田川近接 で水害に係る心理が残るため需要者の選好は 概ね慎重である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％