令和8年1月15日　提出 野田 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -29 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市つつみ野２丁目１１番１２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 愛宕 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.2 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 河川法による河川区域（高規 格堤防特別区域）内 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 愛宕駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅への 接近性に劣るものの相応の需要が見られる住宅地域であり地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野田市内の住宅地域である。需要者は野田市内及びその隣接市に居住する一次取得者層が中心となってい る。駅接近性にはやや劣るものの、対象標準地の周辺では生活利便施設もみられ、価格の値頃感もあって相応の需要が 見込まれる。土地の価格水準は規模が対象標準地程度で総額１２００万円前後が市場の中心である。新築戸建住宅では ３０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり自己利用目的の戸建住宅の取引が多くみられる。こ のため市場参加者は取引時において収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し意思決定がなされるものと思料され る。よって現実の不動産取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との検討 も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [105.6] [104.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあるものの米国の 通商政策や不透明な日中関係の動向には留意 が必要である。 区画整然とした戸建住宅地域であり、地域要 因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％